+90 0312 418 28 20 info@guchukuk.com

GENEL OLARAK ÖNALIM HAKKI

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu ile devir hakkı belli ilkeler dahilinde kısıtlanmıştır. İşte bu kısıtlamalardan birisi de önalım(şuf’a) hakkıdır.

Önalım hakkının birden fazla tanımı yapılmakla birlikte, kısaca belirtmek gerekirse Önalım Hakkı; önalım hakkı yükümlüsünün hakkın konusu şeyi (taşınır-taşınmaz) bir üçüncü kişiye satması halinde, önalım hakkı sahibine tek taraflı bir irade beyanı ile satılan şeyin bedelini ödeyerek öncelikle kendisine nakil talep yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır.  Önalım hakkı sahibinin bu konudaki isteğini karşı tarafın öğrenmesine imkan verecek şekilde iletmesi ile hak kullanılmış olur.

Önalım; yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olarak ikiye ayrılmaktadır. Yasal önalım hakkı yasada sayılan hallerde kullanılabilen bir hak iken; sözleşmeden doğan önalım hakkı taraflar arasında kararlaştırılarak o kişiler arasında hüküm ifade eden bir haktır.

SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI:

Sözleşmeden doğan önalım hakkı hukuki niteliği itibarıyla bir alacak hakkı olduğu için, ancak ilişkinin tarafları ve onların külli halefleri arasında ileri sürülebilir.  Zarara uğrayan hak sahibi, genel hükümlere göre (aynı süreler içerisinda) satıcıya karşı tazminat davası açılabilir. Yani, önalım borçlusu aralarındaki sözleşmeye aykırı hareket ederek taşınmaz mülkiyetini üçüncü başka bir kişiye devrederse önalım hakkı, bu üçüncü kişiye karşı ileri sürülemez. Böyle bir durumda önalım hakkı sahibi, borçludan sadece uğradığı zararın tazminini talep edebilecektir.

Önalım hakkı sağlararası veya ölüme bağlı tasarruf ile (vasiyet veya miras sözleşmesi gibi) ortaya çıkabilir.

İki çeşit önalım hakkı vardır. Adi önalım sözleşmesinde herhangi bir bedel belirtilmez ve önalım hakkı, üçüncü kişiye yapılan satışın bedeli esas alınırken; nitelikli önalım sözleşmesinde önalım hakkı, belirtilen bedel üzerinden kullanılabilmektedir.

Şekil:

Adi yazılı şekilde yapılması önalım sözleşmesi geçerliliği için yeterlidir.

Tapu Siciline Şerh:

Sözleşmeden doğan önalım hakkının 3. Kişilere karşı da ileri sürülebilmesi için tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir. Taraflar arasında yapılacak yazılı şerh sözleşmesi ile önalım hakkına ilişkin şerh, en çok 10 yıl için konulabilmektedir. Süre sonunda şerh kendiliğinden kalkar. Ayrıca süre bitmeden taraflarca sürenin uzatılmasına ilişkin sözleşme yapılamaz.

Tapu Siciline işlenen bu şerhin başka bir etkisi ise; önalım sözleşmesinde hangi satım için önalım hakkının kullanılabileceği belirtilmemişse, ilk satışta kullanılması gereken önalım hakkının şerh süresinde gerçekleşen bütün satışlarda kullanılabilir hale gelmesidir.  Bu hak, ilk satışta kullanılmamakla hak sona ermez.

Tapu siciline şerh konulmak ile eşyaya bağlı bir borcun ortaya çıktığı görüşü kabul edilmektedir. Bu durumda önalım sözleşmesi tapuya şerh edilmişse, taşınmaz mülkiyeti üçüncü bir kişiye devredilse dahi, sonraki malik, önalım hakkı sahibi ile kendisi arasında kendiliğinden meydana gelen ilişkinin tarafı olur. Bu durumda artık sorumluluk, malik sıfatına sahip olan kişiye aittir. Bunun sonucu olarak taşınmazda meydana gelen ayıplardan bu yeni malik sorumlu olacaktır.

Alıcı – Satıcının Satış Sözleşmesini Bozmaları:

TBK m. 241/2’e göre “ Önalım hakkı kullanıldıktan sonra satış sözleşmesi ortadan kaldırılırsa ya da alıcının şahsından kaynaklanan sebeplerle onaylanmazsa, (Örneğin ayıplı ifa halinde sözleşmeden dönülmesi, kısıtlı veya vesayet altındaki alıcının yaptığı işleme onay verilmemesi  hali)  bu durum önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemez”. Bununla birlikte sözleşme şekle aykırılık vb. nedenlerle geçersiz ise; önalım hakkı kullanılamaz.

Önalım Hakkının Devri:

TBK m. 239’a göre “Aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan önalım, alım ve gerialım hakları devredilemez, ancak miras yoluyla geçer. Bu hakların devredilebileceği sözleşmeyle kararlaştırılmışsa, devir işlemi hakkın kullanılması için öngörülen şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz” Bahsi geçen şekil, adi yazılı şekildir.

ÖNALIM HAKKININ KULLANILMASI:

Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılabilmesi için ilk şart, önalım olayının gerçekleşmesidir.

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından önalım hakkı sahibine noter aracılığı ile bildirilmelidir. Bu bildirimde satış sözleşmesinin içeriği hakkında da bilgi verilmesi gerekmektedir.

Bu bildirimi alan önalım hakkı sahibi TMK m. 733/3 gereğince bildirim tarihinden itibaren üç ay ve her halde satıştan sonraki iki yıl içinde önalım hakkını kullanmalıdır, aksi halde önalım hakkı düşer. Kendisine hiç bildirim yapılmayan hak sahibi, bir şekilde satışı öğrenmesinden itibaren 3 ay içerisinde ve satıştan itibaren 2 yıl içerisinde hakkını kullanabilir. Üç aylık ve iki yıllık süreler hak düşürücü süreler olup, durmaları veya kesilmeleri söz konusu değildir. (TBK m. 242)   

 TMK m. 734  “Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır”

Davacı: önalım hakkı sahibi ya da onun külli halefleridir.

Görevli Mahkeme: taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemeleridir.

Adi önalım sözleşmesinde üçüncü kişi ile yapılan satış sözleşmesindeki bedel esas alınarak hüküm kurulmaktadır. Nitelikli önalım sözleşmesinde ise; hak sahibi ve taşınmaz sahibi arasında kararlaştırılan bedel esas alınarak karar verilmektedir. Nitelikli önalım sözleşmesi bulunuyor ise; önalım hakkı sahibinin şartların bulunması halinde Borçlar Kanununa göre uyarlama talep edebileceği görüşü kabul edilmektedir.  (TBK m. 241/3)

Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafları da kapsar.

Sözleşmeden doğan önalım hakkına dayanılarak açılan devam ederken taşınmaz, alıcı tarafından bir üçüncü kişiye satılabilir. Yargıtay, bu hususta ikili bir ayrım yapmıştır. Eğer ikinci alıcı iyiniyetli ise, kendisinin taraf olduğu satım sözleşmesindeki bedelin; kötüniyetli ise ilk satım sözleşmesindeki bedelin esas alınması gerektiği kabul edilmektedir.

TMK m. 735/3’e göre “Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır”.

ÖNALIM HAKKININ KULLANILAMAYACAĞI DURUMLAR:

  • Paydaşlar arasında yapılan satışlarda satın alan kişi üçüncü bir kişi olarak nitelendirilmediğinden önalım hakkı doğmaz.
  • Cebri artırma yolu ile yapılan satışlarda (İhtiyari açık arttırmalar hariç)
  • Satış Vaadi Sözleşmesi tam bir satış olmadığından önalım hakkını doğurmaz.
  • Trampa yolu ile devir
  • Bağışlama halinde; satış niyeti daha üstün değilse ve dürüstlük kurallarına aykırı olarak önalım hakkı sahibinin hakkını kullanmasını engelleme amacı gütmüyorsa bağışlamada önalım hakkı kullanılamaz.
  • Taşınmaz bir ortaklığa sermaye olarak konulursa
  • Miras Hukukuna Bağlı Amaçların (mirasın geçmesi ve paylaştırılması gibi) yada bağışlama gibi düşüncelerin egemen olduğu temlikler (örneğin hibe) söz konusuysa önalım hakkı kullanılamaz.
  • Kamulaştırma durumunda ilgili idareye önalım hakkı ileri sürülemez
  • Hükümetçe dağıtılan toprakta diğer paydaşlar önalım hakkına sahip değildir.
  • Tapusuz taşınmazların satışı değil, zilyetliği el değiştirdiğinden önalım hakkından bahsedilemez.
  • Sağlığınca bakıp gözetmek koşuluna dayanan sözleşmede karşılık taşınmaz payı ise; o pay bakım borçlusu adına kütüğe geçirilir, önalım hakkı işlemez.
  • Önceki maliğe sattığı şeyi bedeli karşılığı geri alma hakkını veren vefa hakkı tesisinde de önalım hakkı kullanılamamaktadır.
  • Mahkeme kararıyla mülkiyetin kazanılması halleri.

MUVAZAA:

  • Satışın bağış, trampa, vefa hakkı tesisi gibi gösterilmesi, , miras taksim sözleşmesi düzenlenmesi gibi sözleşmelerin arkasına gizlenmesi ile temlik yapılabilmektedir. Burada görünürdeki sözleşmeler gerçek iradeyi yansıtmayıp muvazaalı işlemlerdir. Böyle bir durumda önalım hakkı sahibi içincü kişi, temlikin aslında satış yoluyla yapıldığını ileri sürerek görünüşteki sözleşmenin geçersizliğini her zaman talep edebilir, iddialarını her türlü delille kanıtlayabilirler.
  • Önalım hakkının kullanılmasını önlemek için başvurulan yollardan birisi de bedelin gerçek bedelden çok yüksek gösterilmesidir. Bu durumda önalım hakkı sahibi, açtığı önalım (şufa) davasında bedelde muvazaa olduğunu ileri sürebilir, bu iddiasını her türlü delil ile kanıtlayabilir. Burada satış sözleşmesi geçerliliğini korumakta iken; gerçek bedelin daha düşük olduğu ispat edilirse, önalım bedeli gerçek bedel üzerinden yatırılmaktadır.

Daha az harç ödemek için satışın olduğundan düşük bedelle gösterilmesi halinde ise; satışın taraflarının önalım hakkı sahibine bedelin daha yüksek olduğunu iddia etme hakları bulunmamaktadır. Önalım hakkı sahibi; hakkını satış bedeli olarak gösterilen bedeli ödemek suretiyle kullanabilmektedir.