Olağan zamanaşımı ile mülkiyeti kazanma Medeni Kanun madde 712’de işlenmiştir .
Medeni Kanun madde 712 “Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.”
Olağan zamanaşımı ile kazanma, yalnızca tapu kütüğüne kaydedilmiş taşınmazlar için geçerli bir kazanma yoludur. Ancak kamu malı niteliğinde olan taşınmazlar madde kapsamı dışında tutulmuştur.
Taşınmazı olağan zamanaşımı ile kazanımda gerekli şartlar:
- Yolsuz tescil ile taşınmaza zilyet olma:
Bu madde hükümlerinin uygulanabilmesi için taşınmaza zilyet olanın,o taşınmazın tapu kütüğündeki yaprağına yolsuz tescile dayanarak yazılmış olması gerekir. Yolsuz tescil; kanunların öngördüğü usullere uymayan bir işleme dayandırılarak oluşturulan sicillerdir. Yolsuz tescilin ortaya çıkması için sözleşmenin yasada öngörülen biçime aykırı olarak yapılması, tasarruf yetkisinin olmaması, temsilde sakatlık olması vb. gibi durumların meydana gelmesi yeterli olur.
- Zilyedin iyi niyetli olması:
Zilyedin taşınmazı iyi niyetle elinde bulunduruyor olması gerekmektedir. Bir olayı bilmeyen kimsenin bilgisizliği, onun kendi kusuru yüzündense, o kişi iyi niyete dayanamaz. Yani kanun iyi niyeti kusursuz bilgisizlik kapsamında tutmuştur.
Türk Medeni Kanunu madde 1020 “Tapu sicili herkese açıktır.İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir.”
Medeni Kanun madde 1020 sayesinde kimse tapudaki kaydı,tescili,şerhi bilmediğini ileri süremez. İleri süren kişilerinde yaptıkları iktisaplar iyi niyetli yapılmış olarak kabul edilmez.
Doktrindeki yaygın görüşe göre bir kişi hayattayken kötü niyetle taşınmaz maliki olarak tapu kütüğüne kayıt olduysa kazandırıcı zamanaşımı işlemeyecektir. Ancak bu kişi öldüğünde, kötü niyetli miras bırakanın iyi niyetli mirasçıları Medeni Kanun md. 712’den yararlanabilicektir. MK md. 712’de bahsedilen 10 yıllık süre mirasçılar için miras bırakanın ölüm günü başlar.
- Zilyedliğin aralıksız ve çekişmesiz 10 yıl devam etmesi;
Olağan zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması için taşınmazın zilyetliğinin çekişmesiz 10 yıl devam etmesi gerekmektedir.
10 yıllık zamanaşımı süresinin zilyetliğin başlangıcından mı yoksa yolsuz tescilin yapıldığı günden mi başladığına dair çeşitli görüş ayrılıkları bulunmaktadır.
Önceki zilyetlik süresinin hesaba katılması:
Türk Medeni Kanunu madde 996 “Kazandırıcı zamanaşımından yararlanma hakkına sahip olan zilyet, zilyetliği kendisine devreden aynı yetkiye sahip idiyse onun zilyetlik süresini kendi süresine ekleyebilir.”
Birbiri ardından gelen zilyetlerin, zilyet sürelerinin birbirine eklenebimesi için, her birinin TMK madde 712’deki koşulları taşıması gerekir.
Olağan zamanaşımı ile taşınmazı kazanımın sonucu:
Anlatalan kazanım şekli geriye etkili olarak sonuçlar doğurur.böyle bir durumda tescilin başlangıçtan itibaren geçerli olduğu kabul edilir ve mülkiyet hakkıda tescil anında kazanılmış sayılır.
Av. Aliye Gökçe Göker