Türk Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesi ile; kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinimi nedeniyle, kiraya verilen yerin boşaltılmasının sağlandığı durumlarda (Borçlar Kanunu md. 350 ve devamı) , bu taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl süre ile bir başkasına kiraya verilemez. Kiraya veren tarafından bu hükme uyulmaması halinde, eski kiracının son kira döneminde ödemiş olduğu 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemesi gerektiği yasal düzenlemede yer almıştır.
Bu düzenleme uyarınca; kiracıların haksız yere evlerinden veya işyerlerinden çıkartılarak taşınmazın başka kişilere kiraya verilmesinin önü kapatılmıştır.
Bu düzenlemeden önceki dönemde, 6570 Sayılı Kanunda cezai yaptırım düzenlenmekteydi. Yeni yasal düzenlemede ise; herhangi bir cezai yaptırım söz konusu olmamakta, sadece kiracıya tazminat talep hakkı tanınmaktadır.
- Kiraya verenin bu sorumluluğunu kaldıran haklı nedenlerin neler olabileceği konusunda sınırlama getirilmemiş, kanunda haklı sebepler tek tek sayılmamıştır. Haklı sebeplerin neler olabileceği somut olaya göre hakim tarafından takdir edilecektir.
Yargıtay’ın bir kararında haklı nedenler (mücbir sebep) arasında ihtiyaç iddiasında bulunan kişinin ölmesi, askerlik, işyeri ihtiyacı ile tahliyeden sonra ihtiyaç sahibinin sağlığının bozulması gibi haller sayılmıştır. (Yargıtay 4. HD. 22/02/2001, E. 2000/10728 K. 2001/1869) Bu gibi haklı sebeplerin varlığı halinde taşınmazın başkasına kiraya verilmesine ilişkin yasak ortadan kalkmaktadır.
Yasanın gerekçesinde “haklı sebep” şu şekilde açıklanmıştır:
“Kiraya verenin kanunda öngörülen sebeplerden birine dayanarak aldığı mahkeme kararını uygulatmak suretiyle, kiracının kiralanandan tahliyesini sağladıktan sonra, üç yıl süreyle kiralananı başkalarına kiraya verme yasağının bir istisnasını oluşturmaktadır.”
- Maddede sözü geçen tazminat hakkının hangi durumlarda doğacağı hususunda netlik bulunmamaktadır.
Kanunda herhangi bir açıklık bulunmamakla birlikte; gerekçeden, söz konusu maddenin uygulanabilirliği açısından tahliyeye ilişkin bir mahkeme kararı olması ve bu kararın uygulattırılması – icra yolu ile tahliye edilmenin gerektiği gibi bir anlam çıkmaktadır. 6570 Sayılı Yasanın uygulandığı dönemde; mahkeme kararı ile tahliye ve cebri icra yolu ile (icra müdürlükleri vasıtasıyla) tahliyenin sağlanmasının gerektiği genel kabul görmüş bir görüştü. Ancak; Yargıtay’ın aksi kararları da bulunmaktaydı. Örneğin; bir Yargıtay kararında “ …bu nitelikteki davalarda sorumluluk için icra yolunun varlığının öngörülmesi usul ve yasaya aykırı olup..” demekle icrai işlemin bir şart olmadığı belirtilmiştir. (Yargıtay 4. HD. 20/03/2003 E. 2002/11390 K. 2003/3230)
Yukarıdaki hususları birlikte değerlendirdiğimizde uygulamada tam bir görüş ve uygulama birliği bulunmadığını görüyoruz. Sanıyoruz ki; mahkeme kararı ve cebri icra ile tahliye şartlarının birlikte varlığı yeni kanunun maddesinde de genel olarak aranmaktadır. Bu demektedir ki; işyeri veya evini kendisi terk etmeye razı gelen kiracılar, taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde elde edecekleri tazminat talep haklarını kaybetme riski ile karşı karşıya kalabilecektir.
- Talep edilebilecek tazminat, eski kiracının bu nedenle uğradığı zararlar dikkate alınarak hesaplanır.
Kiraya veren tarafından taşınmazın haklı neden olmaksızın 3 yıl içerisinde bir başkasına kiraya verilmiş olması nedeniyle eski kiracının uğradığı tüm zararlar kiraya verenden talep edilebilir. Alt sınır yasada bir yıllık kira bedeli olarak tespit edilmiş, üst sınır ise çizilmemiştir.
Burada önemli olan hususların başında illiyet bağı gelmektedir. Talep edilen zararın oluşması tahliyeden kaynaklı olmalıdır.
Talep edilebilecek hususlara örnek olarak yeni yer kiralama komisyoncu gideri, nakliye masrafları, o yörede başkaca işyeri bulamayıp işkolunu değiştirmek zorunda kalan kişinin bu nedenle uğradığı zarar, daha düşük imkanlara sahip bir yer kiralaması gereken eski kiracının, yeni yere ödediği kira bedeli ile tahliye ettiği konutun emsal kiraları arasındaki zararı gibi zararların, belgelendirilmek suretiyle talep edilebileceği kabul edilmektedir.