Taşınmazın satış aşamasında, alıcı ve satıcı taraf arasında yazılı bir satış sözleşmesi yapıldığı görülmektedir. Anılan sözleşme ile satıcı, belirlenen meblağ karşılığında belirtilen tarihte taşınmazı satacağını, alıcı ise bedeli ödeyerek taşınmazı satın alacağını beyan etmektedir. Burada amaçlanan; taraflar arasında satış vaadi sözleşmesi kurulması, tarafların edimlerini yerine getirmesini talep hakkı sağlanmasıdır. Oysa; satış vaadi sözleşmesi resmi şekil şartına bağlı olup; noterde düzenlenmediği sürece geçerli bir sözleşme değildir.
Bu durum en çok taşınmazın satımına ilişkin görüşmeler devam ederken ortaya çıkmaktadır. Gerek emlak ofisleri tarafından hazırlanan sözleşmelerde, gerekse tarafların kendi aralarında düzenledikleri sözleşmelerde satışın yapılmasını garanti altına almak üzere ‘kapora’ adı altında ödeme alınmakta ve hatta satıştan cayılması halinde cezai şart ödeneceği kararlaştırılmaktadır. Satıştan cayılması halinde kaporanın alıcıya iade edilmeyeceği düşüncesi ile hareket edilmekteyse de; resmi şekilde yapılmayan bu sözleşmenin herhangi bir geçerliliği bulunmayıp taraflara herhangi bir borç yüklemediğinden; ödenen kaporanın yanması veya cezai şartın talep edilmesi mümkün değildir. Satışın yapılamaması durumunda kapora adı altında ödeme yapan taraf ödediği bedelin iadesini talep hakkına sahiptir.
TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ NEDİR?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın satım sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı veren bir sözleşmedir. Taraflarca düzenlenen bu ön sözleşme ile taşınmaz satış sözleşmesinin yapılması garanti altına alınmak istenmektedir. Böylece; taraflardan biri yükümlülüğünü yerine getirmediği takdirde diğer tarafın ifayı talep hakkı ortaya çıkacaktır.
Satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılması gerekmektedir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesinde
“Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.
Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.”
denilmiştir. Görüleceği üzere, gerek taşınmaz satış sözleşmesi, gerekse taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yapılması resmî şekle tabidir ve buradaki resmî şekil, geçerlilik şartıdır.
Bahsi geçen resmi şekil Noterlik Kanunu’nun 60/3’ncü ve 89’ncu maddelerinde düzenlenmiş olup; taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik kazanabilmesi için noterde düzenlenmesi gerekir.
Bu geçerlilik şartına uyulmadan; yazılı veya sözlü olarak imzalanan satış sözleşmeleri geçerli olmayacak ve taraflar sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca aldıklarını iadeye yükümlü olacaklardır.
Tapuda kayıtlı bulunmayan taşınmazlar ise TMK’nun 762. maddesi hükmüne göre menkul mal niteliğindedir. Tapusuz taşınmazın satışı resmi şekle bağlı olmadığından adi yazılı senetle satışı mümkündür. Aynı Kanunun 763. maddesi uyarınca bu gibi malların mülkiyetinin devri zilyetliğin karşı tarafa teslimi ile gerçekleşir.
NOTERDE YAPILMAYAN TAŞINMAZ SATIŞINA DAİR SÖZLEŞME GEÇERSİZDİR VE TARAFLAR ALDIKLARINI SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME HÜKÜMLERİNE GÖRE İADEYE YÜKÜMLÜDÜR.
· “TMK’nun 706, BK’nun 213, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca, satış tarihi itibariyle tapulu olan taşınmazların satışına dair sözleşme resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersizdir. Bu durumda taraflar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre karşılıklı olarak verdiklerini iade ile yükümlüdürler.” (T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2017/16744 K. 2017/17448 T. 12.12.2017)
GEÇERSİZ SÖZLEŞME UYARINCA ALICI, SATIŞ PARASINI TAMAMEN VEYA KISMEN ÖDEMİŞ VE TAŞINMAZIN TAPUDAN DEVRİ YAPILMAKSIZIN KULLANIMINI DEVRALMIŞ OLABİLİR. SONRASINDA, TARAFLARDAN BİRİSİ TARAFINDAN SÖZLEŞMENİN GEÇERSİZLİĞİ ÖNE SÜRÜLÜRSE; ALICI, ÖDENEN SATIŞ BEDELİ İÇİN FAİZ, SATICI İSE TAŞINMAZIN KULLANILMASINDAN DOLAYI ECRİMİSİL/KİRA BEDELİ TALEP EDEMEZ.
- “Geçersiz sözleşmeler taraflarına geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmaz. Taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilir. Bununla birlikte davacı, satın almış olduğu taşınmazı iade etmeden ödediği satış bedeli için faiz talep edemez.10/07/1940 gün ve 2/7 Sayılı İçtihadı Birleştirme kararına göre, geçersiz taşınmaz satışında verilen satış bedeline alıcı faiz, taşınmazın kullanılmasından dolayı da satıcı ecrimisil veya kira bedeli isteyemez. Davaya konu taşınmaz satış sözleşmesi geçersiz olduğuna göre, her geçersiz satışta olduğu gibi taraflar aldıklarını sebepsiz iktisap hükümleri dairesinde iade ile yükümlü olmakla birlikte, taşınmaza zilyet olan davacı zilyetliği devam ettiği sürece satış bedeline faiz işletilmesini talep edemeyecektir.” (T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2018/1975 K. 2018/2508 T. 15.3.2018)
- “Satış bedelini geri vermeyen taraf, taşınmaz malın kendisine verilmesi için karşı tarafı zorlayamaz. Verdiği bedel kendisine geri verilmeyen taraf, ödediği bedel geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisil vermekle yükümlü değildir. Bu bağlamda, verilen satış bedeline alıcı faiz, taşınmazın kullanılmasından dolayı da satıcı ecrimisil veya kira bedeli isteyemez. Buna göre, taraflar arasındaki harici sözleşmeye dayalı olarak taşınmazı iyi niyetli zilyet olarak kullanan davacının davalı tarafa ecrimisil ödemekle yükümlü tutulamayacağı göz önüne alınarak, davalı-karşı davacının ecrimisil isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, ecrimisil talebinin kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.” (T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2016/524 K. 2017/9222 T. 7.6.2017)
BEDELİN İADESİNDE DENKLEŞTİRİCİ ADALET İLKESİ GÖZ ÖNÜNE ALINMAKTADIR.
Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifa ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri verme zorunda olduğu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder. Belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın aradan geçen zamana ve enflasyon oranlarına bağlı olarak iade günündeki alım gücünün farklı ve az olduğu da bir gerçektir. Bu bakımdan iade kararı verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekmektedir.
- “Ancak, ülkemizde yaşanan enflasyonun uzun yıllardan beri yüksek oranda seyretmesi nedeniyle paranın değer kaybı, bununla ters orantılı olarak devamlı düşmekte olduğundan paranın verildiği tarihteki alım gücü ile iade tarihindeki alım gücü çok farklı ve adaleti denkleştirmeyecek oranda azdır. Bu nedenle, hukuken geçersizsözleşmeler sebepsiz zenginleşme kuralları uyarınca tasviye edilirken, denkleştirici adalet kuralı gözardı edilmemelidir. Ancak, burada denkleştirme yapılırken iade alacaklısının geçersiz sözleşmenin ifa edilmeyeceğini öğrendiği tarihe göre iade kapsamı belirlenmelidir.
- Satım bedelinin iade tarihindeki ulaştığı bedel belirlenirken ödenen paranın çeşitli ekonomik etkenler nedeniyle azalan alım gücünün enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın, işçi ücretlerindeki artış ve döviz kurlarındaki artış ortalamaları gözönünde tutulmalıdır.” (T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2014/396 K. 2014/6529 T. 29.4.2014)
SÖZLEŞME GEÇERSİZ OLDUĞUNDAN KARARLAŞTIRILAN CEZAİ ŞART DA GEÇERSİZDİR.
- “Cezai şart istemi yönünden; cezai şart, asıl borca ilişkin fer’i bir hak olup sözleşme geçersiz olduğu için kararlaştırılan ceza koşulunun da geçersiz sayılmasında ve bu kısma ilişkin davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Davacının, bu yöne ilişkin sair temyiz itirazları yerinde değildir.” (T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2014/396 K. 2014/6529 T. 29.4.2014)
TAPU DEVRİNİN YAPILMASI HALİNDE TESLİME İLİŞKİN CEZAİ ŞART GEÇERLİ HALE GELMEKTEDİR.
- “Taraflar arasındaki tapulu taşınmazın harici satışına ilişkin sözleşme geçersiz ise de sonradan tapu devri yapılmakla geçerli hale gelmiştir. Bu durumda harici satış sözleşmesindeki teslimle ilgili cezai şartın da bağlayıcı olduğunun kabulü gerekir.” (T.C. YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 2005/7331 K. 2005/11692 T. 7.7.2005)