+90 0312 418 28 20 info@guchukuk.com

YAZILI TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİ GEÇERLİ MİDİR?

Taşınmazın satış aşamasında, alıcı ve satıcı taraf arasında yazılı bir satış sözleşmesi yapıldığı görülmektedir. Anılan sözleşme ile satıcı, belirlenen meblağ karşılığında belirtilen tarihte taşınmazı satacağını, alıcı ise bedeli ödeyerek taşınmazı satın alacağını beyan etmektedir. Burada amaçlanan; taraflar arasında satış vaadi sözleşmesi kurulması, tarafların edimlerini yerine getirmesini talep hakkı sağlanmasıdır. Oysa; satış vaadi sözleşmesi resmi şekil şartına bağlı olup; noterde düzenlenmediği sürece geçerli bir sözleşme değildir.

Bu durum en çok taşınmazın satımına ilişkin görüşmeler devam ederken ortaya çıkmaktadır. Gerek emlak ofisleri tarafından hazırlanan sözleşmelerde, gerekse tarafların kendi aralarında düzenledikleri sözleşmelerde satışın yapılmasını garanti altına almak üzere ‘kapora’ adı altında ödeme alınmakta ve hatta satıştan cayılması halinde cezai şart ödeneceği kararlaştırılmaktadır. Satıştan cayılması halinde kaporanın alıcıya iade edilmeyeceği düşüncesi ile hareket edilmekteyse de; resmi şekilde yapılmayan bu sözleşmenin herhangi bir geçerliliği bulunmayıp taraflara herhangi bir borç yüklemediğinden; ödenen kaporanın yanması veya cezai şartın talep edilmesi mümkün değildir. Satışın yapılamaması durumunda kapora adı altında ödeme yapan taraf ödediği bedelin iadesini talep hakkına sahiptir.

 

 TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ NEDİR?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın satım sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı veren bir sözleşmedir. Taraflarca  düzenlenen bu ön sözleşme ile taşınmaz satış sözleşmesinin yapılması garanti altına alınmak istenmektedir. Böylece; taraflardan biri yükümlülüğünü yerine getirmediği takdirde diğer tarafın ifayı talep hakkı ortaya çıkacaktır.

Satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılması gerekmektedir.  6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesinde

“Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.

Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.”

denilmiştir. Görüleceği üzere, gerek taşınmaz satış sözleşmesi, gerekse taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yapılması resmî şekle tabidir ve buradaki resmî şekil, geçerlilik şartıdır.

Bahsi geçen resmi şekil Noterlik Kanunu’nun 60/3’ncü ve 89’ncu maddelerinde düzenlenmiş olup; taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik kazanabilmesi için noterde düzenlenmesi gerekir.

Bu geçerlilik şartına uyulmadan; yazılı veya sözlü olarak imzalanan satış sözleşmeleri geçerli olmayacak ve taraflar sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca aldıklarını iadeye yükümlü olacaklardır.

Tapuda kayıtlı bulunmayan taşınmazlar ise TMK’nun 762. maddesi hükmüne göre menkul mal niteliğindedir. Tapusuz taşınmazın satışı resmi şekle bağlı olmadığından adi yazılı senetle satışı mümkündür. Aynı Kanunun 763. maddesi uyarınca bu gibi malların mülkiyetinin devri zilyetliğin karşı tarafa teslimi ile gerçekleşir.

 

NOTERDE YAPILMAYAN TAŞINMAZ SATIŞINA DAİR SÖZLEŞME GEÇERSİZDİR VE TARAFLAR ALDIKLARINI SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME HÜKÜMLERİNE GÖRE İADEYE YÜKÜMLÜDÜR.

·         “TMK’nun 706, BK’nun 213, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca, satış tarihi itibariyle tapulu olan taşınmazların satışına dair sözleşme resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersizdir. Bu durumda taraflar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre karşılıklı olarak verdiklerini iade ile yükümlüdürler.” (T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2017/16744 K. 2017/17448 T. 12.12.2017)

 

GEÇERSİZ SÖZLEŞME UYARINCA ALICI, SATIŞ PARASINI TAMAMEN VEYA KISMEN ÖDEMİŞ VE TAŞINMAZIN TAPUDAN DEVRİ YAPILMAKSIZIN KULLANIMINI DEVRALMIŞ OLABİLİR. SONRASINDA, TARAFLARDAN BİRİSİ TARAFINDAN SÖZLEŞMENİN GEÇERSİZLİĞİ ÖNE SÜRÜLÜRSE; ALICI, ÖDENEN SATIŞ BEDELİ İÇİN FAİZ, SATICI İSE TAŞINMAZIN KULLANILMASINDAN DOLAYI ECRİMİSİL/KİRA BEDELİ TALEP EDEMEZ.

  • Geçersiz sözleşmeler taraflarına geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmaz. Taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilir. Bununla birlikte davacı, satın almış olduğu taşınmazı iade etmeden ödediği satış bedeli için faiz talep edemez.10/07/1940 gün ve 2/7 Sayılı İçtihadı Birleştirme kararına göre, geçersiz taşınmaz satışında verilen satış bedeline alıcı faiz, taşınmazın kullanılmasından dolayı da satıcı ecrimisil veya kira bedeli isteyemez. Davaya konu taşınmaz satış sözleşmesi geçersiz olduğuna göre, her geçersiz satışta olduğu gibi taraflar aldıklarını sebepsiz iktisap hükümleri dairesinde iade ile yükümlü olmakla birlikte, taşınmaza zilyet olan davacı zilyetliği devam ettiği sürece satış bedeline faiz işletilmesini talep edemeyecektir.” (T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2018/1975 K. 2018/2508 T. 15.3.2018)
  • Satış bedelini geri vermeyen taraf, taşınmaz malın kendisine verilmesi için karşı tarafı zorlayamaz. Verdiği bedel kendisine geri verilmeyen taraf, ödediği bedel geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisil vermekle yükümlü değildir. Bu bağlamda, verilen satış bedeline alıcı faiz, taşınmazın kullanılmasından dolayı da satıcı ecrimisil veya kira bedeli isteyemez. Buna göre, taraflar arasındaki harici sözleşmeye dayalı olarak taşınmazı iyi niyetli zilyet olarak kullanan davacının davalı tarafa ecrimisil ödemekle yükümlü tutulamayacağı göz önüne alınarak, davalı-karşı davacının ecrimisil isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, ecrimisil talebinin kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.” (T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2016/524 K. 2017/9222 T. 7.6.2017)

 

BEDELİN İADESİNDE DENKLEŞTİRİCİ ADALET İLKESİ GÖZ ÖNÜNE ALINMAKTADIR.

Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifa ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri verme zorunda olduğu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder. Belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın aradan geçen zamana ve enflasyon oranlarına bağlı olarak iade günündeki alım gücünün farklı ve az olduğu da bir gerçektir. Bu bakımdan iade kararı verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekmektedir.

  • Ancak, ülkemizde yaşanan enflasyonun uzun yıllardan beri yüksek oranda seyretmesi nedeniyle paranın değer kaybı, bununla ters orantılı olarak devamlı düşmekte olduğundan paranın verildiği tarihteki alım gücü ile iade tarihindeki alım gücü çok farklı ve adaleti denkleştirmeyecek oranda azdır. Bu nedenle, hukuken geçersizsözleşmeler sebepsiz zenginleşme kuralları uyarınca tasviye edilirken, denkleştirici adalet kuralı gözardı edilmemelidir. Ancak, burada denkleştirme yapılırken iade alacaklısının geçersiz sözleşmenin ifa edilmeyeceğini öğrendiği tarihe göre iade kapsamı belirlenmelidir.
  • Satım bedelinin iade tarihindeki ulaştığı bedel belirlenirken ödenen paranın çeşitli ekonomik etkenler nedeniyle azalan alım gücünün enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın, işçi ücretlerindeki artış ve döviz kurlarındaki artış ortalamaları gözönünde tutulmalıdır.” (T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2014/396 K. 2014/6529 T. 29.4.2014)

 

SÖZLEŞME GEÇERSİZ OLDUĞUNDAN KARARLAŞTIRILAN CEZAİ ŞART DA GEÇERSİZDİR.

  •   “Cezai şart istemi yönünden; cezai şart, asıl borca ilişkin fer’i bir hak olup sözleşme geçersiz olduğu için kararlaştırılan ceza koşulunun da geçersiz sayılmasında ve bu kısma ilişkin davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Davacının, bu yöne ilişkin sair temyiz itirazları yerinde değildir.” (T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2014/396 K. 2014/6529 T. 29.4.2014)

 

TAPU DEVRİNİN YAPILMASI HALİNDE TESLİME İLİŞKİN CEZAİ ŞART GEÇERLİ HALE GELMEKTEDİR.

  • “Taraflar arasındaki tapulu taşınmazın harici satışına ilişkin sözleşme geçersiz ise de sonradan tapu devri yapılmakla geçerli hale gelmiştir. Bu durumda harici satış sözleşmesindeki teslimle ilgili cezai şartın da bağlayıcı olduğunun kabulü gerekir.” (T.C. YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 2005/7331 K. 2005/11692 T. 7.7.2005)

İŞ DAVALARINDA ZORUNLU ARABULUCULUK

12/10/2017 Tarihinde kabul edilerek 25/10/2017 tarihinde resmi gazetede yayınlanarak yürülüğe giren 7036 Sayılı Kanun ile 01/01/2018 tarihinden geçerli olmak üzere arabuluculuk belirli davalarda dava şartı olarak kabul edilmiştir. Yani; aşağıda belirtilen hallerde davacı; alacağı için dava açmadan önce arabuluculuk kurumuna başvurmalı, süreç olumsuz sonuçlanırsa dava açmalıdır.

ARABULUCULUK SÜRECİNİN NİTELİĞİ

Arabuluculuk süreci gizli olup; bu süreçte yapılan görüşmeler tarafın rızası olmadıkça açıklanamamakta, davada delil olarak kullanılamamakta ve arabulucular tanık olarak dinlenememektedir.

Süreç baştan sona kadar iradi olup; taraflardan herhangi birinin süreci bitirmek istemesi durumunda arabuluculuk faaliyeti sona erecektir.

Arabulucu ise; toplantılarda tarafsız ve bağımsız bir gözlemci konumunda bulunacak, taraflara baskı veya yargılayıcı hareketlerde bulunmayacaktır.

Arabuluculuk görüşmelerine taraflar bizzat, kanuni temsilcileri veya avukatları aracılığıyla katılabilirler. İşverenin yazılı belgeyle yetkilendirdiği çalışanı da görüşmelerde işvereni temsil edebilir ve son tutanağı imzalayabilir.

HANGİ İŞ DAVALARINDA ARABULUCULUK ZORUNLUDUR?

Yasanın 3. Maddesine göre;

– Kanuna, bireysel veya toplu iş sözleşmesine dayanan işçi veya işveren alacağı ve tazminatı davaları ile (gazeteci ve gemiadamı da işçi sayılmaktadır.)

– İşe iade talebiyle açılan davalarda, arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.

İş kazası veya meslek hastalığından kaynaklanan maddi ve manevi tazminat ile bunlarla ilgili tespit, itiraz ve rücu davaları hakkında ise arabulucuya başvurulmadan dava açılabilir.

ARABULUCUYA BAŞVURULMADAN DAVA AÇILIRSA, DAVA USULDEN REDDEDİLİR.

Davacı, arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır. Bu zorunluluğa uyulmaması hâlinde mahkemece davacıya, son tutanağın bir haftalık kesin süre içinde mahkemeye sunulması gerektiği, aksi takdirde davanın usulden reddedileceği ihtarını içeren davetiye gönderilir. İhtarın gereği yerine getirilmez ise dava dilekçesi karşı tarafa tebliğe çıkarılmaksızın davanın usulden reddine karar verilir.

Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması hâlinde herhangi bir işlem yapılmaksızın davanın, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verilir.

 

ARABULUCU, ARABULUCULUK BÜROSUNA BAŞVURU İLE ATANABİLECEĞİ GİBİ, TARAFLARCA LİSTEYE KAYITLI ARABULUCULAR ARASINDAN DA SEÇİLEBİLİR.

Başvuru karşı tarafın, karşı taraf birden fazla ise bunlardan birinin yerleşim yerindeki veya işin yapıldığı yerdeki arabuluculuk bürosuna, arabuluculuk bürosu kurulmayan yerlerde ise görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne yapılır.

Arabulucu, komisyon başkanlıklarına bildirilen listeden büro tarafından belirlenir. Ancak tarafların listede yer alan herhangi bir arabulucu üzerinde anlaşmaları hâlinde bu arabulucu görevlendirilir.

ARABULUCUNUN GÖREVLERİ

Taraflara ait iletişim bilgileri, görevlendirilen arabulucuya büro tarafından verilir. Arabulucu bu iletişim bilgilerini esas alır, ihtiyaç duyduğunda kendiliğinden araştırma da yapabilir. Elindeki bilgiler itibarıyla her türlü iletişim vasıtasını kullanarak görevlendirme konusunda tarafları bilgilendirir ve ilk toplantıya davet eder. Bilgilendirme ve davete ilişkin işlemlerini belgeye bağlar.

Arabulucu, görevlendirmeyi yapan büronun yetkili olup olmadığını kendiliğinden dikkate alamaz. Karşı taraf en geç ilk toplantıda, yerleşim yeri ve işin yapıldığı yere ilişkin belgelerini sunmak suretiyle arabuluculuk bürosunun yetkisine itiraz edebilir.

Arabulucu, yapılan başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır. Bu süre zorunlu hâllerde arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir.

Arabulucu, taraflara ulaşılamaması, taraflar katılmadığı için görüşme yapılamaması yahut yapılan görüşmeler sonucunda anlaşmaya varılması veya varılamaması hâllerinde arabuluculuk faaliyetini sona erdirir ve son tutanağı düzenleyerek durumu derhâl arabuluculuk bürosuna bildirir.

TARAFIN MAZERETSİZ OLARAK TOPLANTIYA KATILMAMASI

Taraflardan birinin geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmaması sebebiyle arabuluculuk faaliyetinin sona ermesi durumunda toplantıya katılmayan taraf, son tutanakta belirtilir ve bu taraf davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile yargılama giderinin tamamından sorumlu tutulur. Ayrıca bu taraf lehine vekalet ücretine hükmedilmez. Her iki tarafın da ilk toplantıya katılmaması sebebiyle sona eren arabuluculuk faaliyeti üzerine açılacak davalarda tarafların yaptıkları yargılama giderleri kendi üzerlerinde bırakılır.

 ARABULUCUNUN ÜCRETİ

Tarafların arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaları hâlinde, arabuluculuk ücreti, Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesinin eki Arabuluculuk Ücret Tarifesinin İkinci Kısmına göre (şu an için ilk 30.000tl için %6 olup miktar arttıkça oran düşmektedir.) aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit şekilde karşılanır. Bu durumda ücret, Tarifenin Birinci Kısmında belirlenen iki saatlik ücret tutarından az olamaz (işçi-işveren arası uyuşmazlıklarda şu an için 280,00 TL) . İşe iade talebiyle yapılan görüşmelerde tarafların anlaşmaları durumunda, arabulucuya ödenecek ücretin belirlenmesinde işçiye işe başlatılmaması hâlinde ödenecek tazminat miktarı ile çalıştırılmadığı süre için ödenecek ücret ve diğer haklarının toplamı, Tarifenin İkinci Kısmı uyarınca üzerinde anlaşılan miktar olarak kabul edilir.

Arabuluculuk faaliyeti sonunda taraflara ulaşılamaması, taraflar katılmadığı için görüşme yapılamaması veya iki saatten az süren görüşmeler sonunda tarafların anlaşamamaları hâllerinde, iki saatlik ücret tutarı Tarifenin Birinci Kısmına göre Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir. İki saatten fazla süren görüşmeler sonunda tarafların anlaşamamaları hâlinde ise iki saati aşan kısma ilişkin ücret aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit şekilde Tarifenin Birinci Kısmına göre karşılanır (İlk 3 saat için saat başı 140,00 TL sonraki her bir saat 100,00 TL).

ARABULUCULUK ÜCRETİ YARGILAMA GİDERİ SAYILIR.

Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen ve taraflarca karşılanan arabuluculuk ücreti, yargılama giderlerinden sayılır.

Arabuluculuk bürosu tarafından yapılması gereken zaruri giderler; arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılması hâlinde anlaşma uyarınca taraflarca ödenmek, anlaşmaya varılamaması hâlinde ise ileride haksız çıkacak taraftan tahsil olunmak üzere Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır.

ALT İŞVEREN VE ASIL İŞVERENİN BULUNDUĞU ANLAŞMAZLIKLARDA İRADELERİN UYUŞMASI ÖNEMLİDİR.

Asıl işveren-alt işveren ilişkisinin varlığı hâlinde işe iade talebiyle arabulucuya başvurulduğunda, anlaşmanın gerçekleşebilmesi için işverenlerin arabuluculuk görüşmelerine birlikte katılmaları ve iradelerinin birbirine uygun olması aranır.

İŞE İADE DAVALARINDA ARABULUCULUK SÜRECİ

İşe iade taleplerinde fesih bildiriminin tebliğinden itibaren 1 ay içinde arabulucuya başvurmak gereklidir.

Arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılamaması halinde, son tutanağın düzenlendiği tarihten itibaren, iki hafta içinde iş mahkemesinde dava açılabilir.

Arabuluculuk görüşmeleri sonrası işveren işçinin işe iadesini kabul etmişse,

  • İşe başlatma tarihini
  • Çalıştırılmayan sürenin ücreti ve diğer hakların parasal miktarını

görüşme esnasında kararlaştırılır ve tutanağa eklenir. Aksi halde anlaşma sağlanmamış sayılır.

ARABULUCULUK SÜRECİNİN SONA ERMESİ

Arabuluculuk süreci aşağıdaki hallerde sona erer:

  • Arabuluculuk için daha fazla çaba sarf edilmesinin gereksiz olduğunun arabulucu tarafından tespit edilmesi ,
  • Taraflardan birinin süreci sonlandırmak istemesi,
  • Tarafların anlaşmaya varması,
  • Arabuluculuk süreci sırasında taraflardan birinin ölümü,

Bu durumlarda arabulucu, düzenlediği tutanağı arabuluculuk bürosuna sunar.

Arabuluculuk sürecinin anlaşma sağlanmak suretiyle sona erdirilmesi durumunda;  arabulucu tarafından hazırlanan anlaşma belgesi ,  taraflar ve arabulucu tarafından imza altına alınır.  Ancak bu anlaşma belgesi;  emredici hukuk kurallarına ve ahlaka aykırı edimler içeremez.

ANLAŞMA BELGESİNİN MAHİYETİ

Taraflar ve arabulucu tarafından imzalanan anlaşma belgesinin icra takibine konu edilebilmesi için ilgili mahkemeden icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir. Çekişmesiz yargı işi sayılan bu başvuru iş davaları hakkında duruşma açılmaksızı incelenerek karara bağlanır. Bu şerhin alınması ile bu belge ilam niteliğinde belge vasfını kazanır ve ilamlı icranın konusu edilebilir.

  • Dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmuşsa, anlaşmanın icra edilebilirliğine ilişkin şerh verilmesi, asıl uyuşmazlık hakkındaki görev ve yetki kurallarına göre belirlenecek olan mahkemeden talep edilebilir.
  • Davanın görülmesi sırasında arabuluculuğa gidilmesi durumunda ise, varılan anlaşmanın icra edilebilirliğine ilişkin şerh verilmesi, davanın görüldüğü mahkemeden talep edilebilir.

BU SÜREÇTE ZAMANAŞIMI DURUR , HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRELER İŞLEMEZ.

Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez.

AYIPLI MAL VE TÜKETİCİNİN AYIPLI MALA İLİŞKİN SEÇİMLİK HAKLARI

AYIPLI MAL NEDİR?

Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’un 8. Maddesinde ayıplı malın tanımı yapılmıştır.

“Ayıplı mal, tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmaması ya da objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması nedeniyle sözleşmeye aykırı olan maldır.

Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda, internet portalında ya da reklam ve ilanlarında yer alan özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan; satıcı tarafından bildirilen veya teknik düzenlemesinde tespit edilen niteliğe aykırı olan; muadili olan malların kullanım amacını karşılamayan, tüketicinin makul olarak beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mallar da ayıplı olarak kabul edilir.

Sözleşmeye konu olan malın, sözleşmede kararlaştırılan süre içinde teslim edilmemesi veya montajının satıcı tarafından veya onun sorumluluğu altında gerçekleştirildiği durumlarda gereği gibi monte edilmemesi sözleşmeye aykırı ifa olarak değerlendirilir. Malın montajının tüketici tarafından yapılmasının öngörüldüğü hâllerde, montaj talimatındaki yanlışlık veya eksiklik nedeniyle montaj hatalı yapılmışsa, sözleşmeye aykırı ifa söz konusu olur.”

Yani, sözleşmede taahhüt edilen hususlar malda bulunmuyorsa veya olağan koşullarda malda bulunması gereken özellikler mevcut değil ise; ayıplı maldan söz edilir. Ayıptan doğan sorumluluğun temeli sözleşmedir ve sözleşmeye aykırılık meydana getirmektedir.

Aşağıdaki durumlarda malın ayıplı olduğu kabul edilmektedir:

  • Maddi ayıp: Malın kullanımını fiziken engelleyen ayıplardır. Malın kırık veya çizik olması, aracın motorunun bozuk olması gibi durumlardır.
  • Hukuki ayıp: Satılan malın kullanımı ve faydalanmayı sınırlandıran hukuki eksikliklerdir. Burada maddi anlamda bir eksiklik olmamasına rağmen maldan yararlanmaya engelleyen/azaltan hukuki durumlar Örneğin satış yapıldıktan sonra ruhsatın sahte olduğunun anlaşılması gibi.
  • Ekonomik ayıp: Sözleşme konusu şeyden beklenen yararın sağlanmasını ve ekonomik değerini düşüren ayıplardır.
  • Montajın gerektiği şekilde yapılmamış olması: Kural olarak ayıbın varlığı teslim anına göre belirlenmekteyse de; montajın teslimden sonra yapılacağı satışlarda ayıp; montaj aşamasında ortaya çıkabilir. Malın montajının satıcı veya sorumluluğundaki kişiler tarafından yapılması sonucu ortaya çıkan sorunlar ayıp kabul edilmektedir. Montajın alıcı tarafından yapılacağı durumda ise; satıcının verdiği talimatın yanlış veya eksik olması nedeniyle malda meydana gelen sorunlar da ayıp kabul edilmektedir.
  • Malın sözleşmede kararlaştırılan sürede teslim edilmemesi. (Ancak bu halde mücbir sebep gibi hususların dikkate alınması gerekir. )

Bu hallerde malın ayıplı olması yeterli olup; ayıbın önemli olması gerekmez.

AÇIK AYIP- GİZLİ AYIP

Açık ayıp; ayıbın açıkça görüldüğü veya basit bir inceleme ile hemen anlaşılabileceği ayıplardır.

Gizli ayıp ise; malın tesliminden sonra veya malın kullanılması sonucu ortaya çıkan ayıplardır.

TESLİM TARİHİNDEN İTİBAREN ALTI AY İÇİNDE ORTAYA ÇIKAN AYIPLARIN, TESLİM TARİHİNDE VAR OLDUĞU KABUL EDİLİR.

“Bu durumda malın ayıplı olmadığının ispatı satıcıya aittir. Bu karine, malın veya ayıbın niteliği ile bağdaşmıyor ise uygulanmaz.” ( Örneğin malın niteliği itibariyle belli bir sürede yok olan, bozulan , çürüyen bir mal olması durumlarında bu karinenin kabulü mümkün olmaz.)

Bu düzenlemeye göre; malın tesliminden itibaren 6 ay sonra malın ayıplı olduğunun ispatı yükü tüketiciye geçmektedir.

 “TÜKETİCİNİN, SÖZLEŞMENİN KURULDUĞU TARİHTE AYIPTAN HABERDAR OLDUĞU VEYA HABERDAR OLMASININ KENDİSİNDEN BEKLENDİĞİ HÂLLERDE, SÖZLEŞMEYE AYKIRILIK SÖZ KONUSU OLMAZ. 

Bunların dışındaki ayıplara karşı tüketicinin seçimlik hakları saklıdır.

Satışa sunulacak ayıplı mal üzerine ya da ambalajına, üretici, ithalatçı veya satıcı tarafından tüketicinin kolaylıkla okuyabileceği şekilde malın ayıbına ilişkin açıklayıcı bilgiyi içeren bir etiket konulur. Bu etiketin tüketiciye verilmesi veya ayıba ilişkin açıklayıcı bilginin tüketiciye verilen fatura, fiş veya satış belgesi üzerinde açıkça gösterilmesi zorunludur. Teknik düzenlemesine uygun olmayan ürünler ise hiçbir şekilde piyasaya arz edilemez. Bu ürünlere, Ürünlere İlişkin Teknik Mevzuatın Hazırlanması ve Uygulanmasına Dair Kanun ve ilgili diğer mevzuat hükümleri uygulanır.” (m.10)

Burada bahsedilen durum özellikle defolu mal satışlarında ortaya çıkmaktadır. Malın özürlü, defolu olduğu açıkça belirtilmiş olması veya defolu malların satıldığı reyonda satılıyor olması gibi durumlarda malın ayıplı olduğu gerekçesi ile iadesi mümkün olmamaktadır. Bu durumda ancak malda belirtilen defo dışında ayıplar meydana gelirse tüketici seçimlik hakkını kullanabilir. Örneğin; çizik olduğu belirtilen bir beyaz eşyanın motoru da gereği gibi çalışmıyorsa, tüketici seçimlik haklarını kullanabilir.

 

 MALIN MUAYENE EDİLMESİ – İHBAR YÜKÜMLÜLÜĞÜ

Tüketici tarafından satın alınan mallarda, alıcının malı muayene etme yükümlülüğü bulunmamakla birlikte, malın ayıplı olduğunun satıcıya bildirilmesine veya herhangi bir ihbarda bulunulmasına gerek bulunmamaktadır.  Ancak; açık ayıplarda dürüstlük kuralları gereği, kullanım ile ortaya çıkan gizli ayıplarda ise Borçlar Kanunu uyarınca makul süre içerisinde satıcıya bildirim yükümlülüğü bulunduğu kabul edilmektedir.

Tüketici hukukuna girmeyen satışlarda ise durum farklıdır. Türk Borçlar Kanunu 223. Maddesine göre alıcı, malı almasından makul bir süre içerisinde malı inceleyerek ayıplı olup olmadığını tespit etmelidir. Mal ayıplı ise derhal (makul sürede) satıcıya durumu bildirmelidir. Kullanım sonrası ortaya çıkan gizli ayıplarda da ayıbın ortaya çıkmasından sonra makul sürede bildirim yapılması gerekmektedir. Nitekim tüketici işlemi olmayan  (taraflardan birisinin tüketici olmadığı) ve Türk Borçlar Kanunu’na tabi satışlarda bu bildirimin yapılmamış olması malın ayıplı olarak kabul edildiğine delalet eder.

İhbar herhangi bir şekilde yapılabilir. İhbar sözlü dahi yapılabilir. Ancak ispat açısından karşı tarafa tebliğ edildiğinin belirlenebilir olması açısından ihtarname, telgraf veya e-posta gibi araçların kullanılması yerinde olacaktır. İhbar sözlü dahi yapılabilir.  İhbarın yapıldığı tanık dahil her türlü delille kanıtlanabilmektedir.

 

REKLAMDA BELİRTİLEN ÖZELLİKLERİN BULUNMAMASI HALİNDE ORTAYA ÇIKAN AYIPTAN SATICI BAZI HALLERDE SORUMLU TUTULMAMAKTADIR.

Satıcı, kendisinden kaynaklanmayan reklam yoluyla yapılan açıklamalardan haberdar olmadığını ve haberdar olmasının da kendisinden beklenemeyeceğini veya yapılan açıklamanın içeriğinin satış sözleşmesinin akdi anında düzeltilmiş olduğunu veya satış sözleşmesi kurulma kararının bu açıklama ile nedensellik bağı içinde olmadığını ispatladığı takdirde açıklamanın içeriği ile bağlı olmaz. (TKHK m. 9)

 

TÜKETİCİNİN SEÇİMLİK HAKLARI

Satın alınan malın ayıplı çıkması halinde tüketiciye 4 tane seçimlik hak tanınmıştır. Bu seçimlik haklar kısaca: (m.11)

1- Malı iadeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme

Bu durumda tüketici malı satıcıya iade ederek ödediği bedeli geri istemektedir. Yargıtay’ın genel görüşüne göre; tüketici malı ayıplı olduğu halde kullanabilmişse ödediği bedele malın satıcıya iadesinden önceki dönem hakkında faiz işletilmesini isteyemeyecek, satıcı da malın iade edilmesine kadarki süre için kullanım bedeli talep edemeyecektir. Ancak; maldaki ayıp nedeniyle mal kullanılamamış ise; tüketici, arızanın meydana geldiği tarihten itibaren satıcıdan avans faizi talep edebilecektir.

2- İmkan varsa malın ayıpsız yenisi ile değiştirilmesini talep etme

Malın ayıpsız misli ile değiştirilmesi imkansız ise veya satıcı açısından orantısız güçlük yaratacaksa tüketici bu seçimlik hakkı kullanamayacaktır. İmkansızlıktan kasıt malın yenisinin tedarik edilemeyecek olması, orantısız güçlük ise  satıcıya diğer seçimlik haklardan çok daha fazla maddi yük olarak örneklenebilir.

Örneğin; 2010 model bir aracın yenisi ile değiştirilmesi talep edilmiş ve mahkeme tarafından 0 km aynı aracın tüketiciye verilmesine karar verilmiştir. Ancak karar tarihi olan 2014 yılında 2010 model 0 km araç temin edilemeyecektir. Bu durumda dava konusu otomobil ile aynı özelliklerdeki 0 km bir aracın satış bedeli ilgili odalardan sorularak alınan cevaba göre tespit edilecek bedelin tüketiciye verilmesi sağlanmaktadır.

3- Satış bedelinden ayıp oranında indirim talep etme

Malın ayıpsız değeri ile ayıplı değeri arasındaki farkın satıcıdan talep edilmesidir. Şayet malın ayıplı olması nedeniyle meydana gelen değer kaybı satış bedeline eşit ise; indirim talep edilememekte, diğer seçimlik haklar kullanılabilmektedir.

4- Aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme

Ücretsiz onarım satıcı için orantısız güçlükleri beraberinde getirecekse tüketici bu hakkı kullanamayabilecektir.  Diğer seçimlik haklarını ise kullanabilir.

Arıza durumunda mal yetkili servise götürülüp gösterilirse, baştan onarım talep edilmiş ise onarım yapılır, diğer hallerde servis tarafından arıza tüketciye bildirilir ve tüketici seçimlik haklarından hangisini tercih edeceğine kendisi karar verir. Servis tarafından tüketiciye sorulmadan onarım yapılamaz.

Tüketici ücretsiz onarım hakkını kullanmış ancak mal;

  • Garanti süresi içerisinde yeniden arızalanmışsa,
  • Tamiri için gereken azami süre aşılmışsa veya
  • Tamirinin mümkün olmadığı tüketiciye bildirilmişse

Tüketici diğer seçimlik haklarını kullanabilir.

 

  • Satıcı, tüketicinin tercih ettiği talebi yerine getirmekle yükümlüdür. (m.11)

 

  • Tüketici, bu seçimlik haklarını kullanmanın yanı sıra; ayıplı mal herhangi bir zarara sebebiyet verdiyse; bu zararın tazminini de satıcı veya üreticiden talep edebilir. (m.11)

Burada bahsi geçen tazminat maddi tazminattır. Ancak; ayıplı mal, kişilik haklarına zarar vermişse, aşırı ızdırap yaratmışsa manevi tazminat talep edilmesi de mümkündür.

  • Ücretsiz onarım veya malın ayıpsız misli ile değiştirilmesi hakları üretici veya ithalatçıya karşı da kullanılabilir. Bu fıkradaki hakların yerine getirilmesi konusunda satıcı, üretici ve ithalatçı müteselsilen sorumludur. Üretici veya ithalatçı, malın kendisi tarafından piyasaya sürülmesinden sonra ayıbın doğduğunu ispat ettiği takdirde sorumlu tutulmaz.(m.11)

Bu fıkradan anlaşıldığı üzere diğer seçimlik haklar açısından üretici veya imalatçıya başvurulamamaktadır. Satıcı firma ise tüm seçimlik haklar açısından tüketiciye sorumludur.

Tüketici satın aldığı mal nedeniyle bağlı kredi kullanmış ise; tüketicinin sözleşmeden dönme veya bedelden indirim hakkının kullanması halinde satıcı, sağlayıcı ve kredi veren müteselsilen sorumludur.  Ancak kredi verenin sorumluluğu malın teslim tarihinden itibaren kulanılan kredi miktarı ile sınırlı olmak üzere 1 yıldır.

  • Ücretsiz onarım veya malın ayıpsız misli ile değiştirilmesinin satıcı için orantısız güçlükleri beraberinde getirecek olması hâlinde tüketici, sözleşmeden dönme veya ayıp oranında bedelden indirim haklarından birini kullanabilir. Orantısızlığın tayininde malın ayıpsız değeri, ayıbın önemi ve diğer seçimlik haklara başvurmanın tüketici açısından sorun teşkil edip etmeyeceği gibi hususlar dikkate alınır. (m.11)
  • Ücretsiz onarım veya malın ayıpsız misli ile değiştirilmesi haklarından birinin seçilmesi durumunda bu talebin satıcıya, üreticiye veya ithalatçıya yöneltilmesinden itibaren azami otuz iş günü, konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda ise altmış iş günü içinde yerine getirilmesi zorunludur. Ancak, bu Kanunun 58 inci maddesi uyarınca çıkarılan yönetmelik eki listede yer alan mallara ilişkin, tüketicinin ücretsiz onarım talebi, yönetmelikte belirlenen azami tamir süresi içinde yerine getirilir. Aksi hâlde tüketici diğer seçimlik haklarını kullanmakta serbesttir. (m.11)
  • Tüketicinin sözleşmeden dönme veya ayıp oranında bedelden indirim hakkını seçtiği durumlarda, ödemiş olduğu bedelin tümü veya bedelden yapılan indirim tutarı derhâl tüketiciye iade edilir. (m.11)
  • Seçimlik hakların kullanılması nedeniyle ortaya çıkan tüm masraflar, tüketicinin seçtiği hakkı yerine getiren tarafça karşılanır. Tüketici bu seçimlik haklarından biri ile birlikte 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca tazminat da talep edebilir. (m.11)

 

ZAMANAŞIMI

  • Ayıplı mallar hakkında zamanaşımı süresi 2 yıldır.

“Kanunlarda veya taraflar arasındaki sözleşmede daha uzun bir süre belirlenmediği takdirde, ayıplı maldan sorumluluk, ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa bile, malın tüketiciye teslim tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımına tabidir.” (m.12)

Beyaz eşyalar gibi malların satışı esnasında garanti süresi ek ödeme ile arttırılabilmekte, satıcı örneğin 7 yıllık garanti süresini kabul etmektedir. Böyle bir durumda 2 yıllık süre 7 yıla uzamış olmaktadır.

  • Konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda ise zamanaşımı süresi 5 yıldır.

Bu süre, sözleşmede daha uzun bir süre belirlenmediği takdirde konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa bile taşınmazın teslim tarihinden itibaren beş yıldır.

  • İkinci el satışlarda asgari süreler 1 yıl ve 3 yıldır.

 Bu Kanunun 10 uncu maddesinin üçüncü fıkrası saklı olmak üzere (ayıbın açıkça belirtildiği durumlar dışında) ikinci el satışlarda satıcının ayıplı maldan sorumluluğu bir yıldan, konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda ise üç yıldan az olamaz.

  • Ayıplı malın neden olduğu her türlü zarardan dolayı yapılacak talepler için zamanaşımı 10 yıldır.
  • Ayıp, ağır kusur ya da hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümleri uygulanmaz.

Burada bahsedilen gizli ayıp değil, gizlenmiş ayıptır. Gizli ayıptan satıcının bilgisi olmamakta iken; gizlenmiş ayıpta ayıp satıcı tarafından hile veya ağır kusur ile tüketiciden saklanmaktadır.

  •  Satın alınan bir mal garanti / zamanaşımı süresi içerisinde başka bir kişiye devredilir veya satılırsa; garantiden doğan haklar da yeni alıcıya devredilmiş olur. Zira garanti mala bağlıdır, kişiye değil.

 

 GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

  • Görev:

Tarafların İcra ve İflas Kanunundaki hakları saklı olmak kaydıyla; değeri (2018 yılı için)  4.540,00 Türk Lirasının altında bulunan uyuşmazlıklarda ilçe tüketici hakem heyetlerine,  6.860,00 Türk Lirasının altında bulunan uyuşmazlıklarda il tüketici hakem heyetlerine başvuru zorunludur. Bu değerlerin üzerindeki uyuşmazlıklar için tüketici hakem heyetlerine başvuru yapılamaz.  (m. 68)

Burada belirtilen meblağlar her yıl yenilenmektedir. Bu meblağın üzerinde olan alacaklar için ise mahkeme yoluna gidilmesi gerekmektedir. Uyuşmazlığın mahkeme yolu ile halledilmesi gerektiği durumlarda görevli mahkeme Tüketici Mahkemeleri’dir. Ticari satışlar ve ticari amaçla yapılan işlerde ise bu kural uygulanmamaktadır.

“Tüketici işlemleri ile tüketiciye yönelik uygulamalardan doğabilecek uyuşmazlıklara ilişkin davalarda tüketici mahkemeleri görevlidir.” (m. 73)

  • Yetki:

Tüketici hakem Heyetine yapılacak başvurularda ; Başvurular, tüketicinin yerleşim yerinin bulunduğu veya tüketici işleminin yapıldığı yerdeki tüketici hakem heyetine yapılabilir. Tüketici hakem heyetinin bulunmadığı yerlerde ise başvuruların nerelere yapılacağı ve bu başvuruların hangi tüketici hakem heyetince karara bağlanacağı yönetmelikle belirlenir. (m.68)

Tüketici davaları ise genel yetkili mahkemelerin yanı sıra, tüketicinin yerleşim yerinin bulunduğu yerdeki tüketici mahkemesinde de açılabilir. (m.73)

Genel yetkili mahkemeler ise davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. (HMK m.6)

Bunun yanında davalıların birden fazla olması gibi durumlarda HMK da belirtilen yetki kurallarına bakılacaktır.

AYIP – EKSİK İŞ – EKSİK İFA ARASINDAKİ FARKLAR

“Ayıp; yasa ya da sözleşmede öngörülen unsurlardan birinin veya birkaçının eksikliği ya da olmaması gereken vasıfların bulunması halidir.

Eksik iş; sözleşme konusu işlerin yapılmamasıdır. Öteki deyişle, hiç yapılmayan iştir.

Eksik ifa ise, kanunlarımızda tanımı yapılmamakla birlikte, 4077 sayılı Kanun’un 4 maddesinde sayılan ayıp kavramı içerisinde mütalaa olunmaktadır. ( Ör; üç top kumaş yerine iki top kumaş yollanması hali..” (Yargıtay HGK E. 2012/13-751 K. 2013/265 T. 20.2.2013)

Ayıplı iş için mutlaka ihbar gerekirken eksik ifa da ihbara gerek kalmadan dava açılabilir.

ECRİMİSİL / HAKSIZ İŞGAL TAZMİNATI

ECRİMİSİL / HAKSIZ İŞGAL TAZMİNATI NEDİR?

 Türk Medeni Kanunu 683. Madde uyarınca bir şeye malik (sahip) olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.

Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.

İşte ecrimisil veya haksız işgal tazminatı da; bir kişinin malına haksız olarak el atan, zilyetliği elinde tutan, kullanan veya kira vererek gelir elde eden kişiden talep edilebilecek tazminat türüdür.

Yani kısaca ecrimisil, iyiniyetli olmayan zilyedin geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız olarak alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında ödemek zorunda olduğu tazminat olup, yasal dayanağını 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 995. maddesinden almaktadır.

Madde 995- “İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır. 8204 İyiniyetli olmayan zilyet, yaptığı giderlerden ancak hak sahibi için de zorunlu olanların tazmin edilmesini isteyebilir. İyiniyetli olmayan zilyet, şeyi kime geri vereceğini bilmediği sürece ancak kusuruyla verdiği zararlardan sorumlu olur.”

 

ECRİMİSİL KİRA ALACAĞI DEĞİLDİR.

İnsanlar ecrimisili kira alacağına benzetmektedir. Fakat ecrimisil kira alacağından oldukça farklıdır. Öncelikle; ortada bir kira sözleşmesi bulunmadığı gibi taraflar arasında kullanıma ilişkin aralarında  anlaşma da sağlanmış değildir. Yani maldan yarar sağlayan kişinin hiçbir hukuki dayanağı bulunmamaktadır. Bununla birlikte ecrimisil bir kira ödemesi değil; bir tazminattır.

 

MALİK KULLANIMA RIZA GÖSTERMİŞ İSE; O DÖNEMLER HAKKINDA ECRİMİSİL TALEBİNDE BULUNAMAZ.

“..01.05.1997 tarihinden beri zemin katını davacıların muvafakati ile dava tarihine kadar kullandıkları, davalı Gülizar’ın taşınmazda paydaş olmamakla birlikte maliklerden olan diğer davalı çocukları ile birlikte oturduğu davacıların bu şekildeki kullanıma dava tarihine kadar itiraz etmedikleri,…

.. Öyle ise, davalı Gülizar’ın taşınmazı kullanımının muvafakate davalı olduğu dava açılmakla muvafakatin geri alındığı kabul edilmelidir. Davanın açıldığı tarihe kadar davalı Gülizar’ı haksız işgalci olarak kabul etmek imkansız olup, haksız işgalcinin taşınmazı kullanmasından dolayı ödemekle mükellef olduğu haksız işgal tazminatı niteliğindeki ecrimisilden anılan davalının sorumlu tutulması da mümkün değildir.” (T.C.  YARGITAY 1. HUKUK DAİRESİ E. 2014/1026 K. 2014/8020 T. 17.4.2014)

 

PAYDAŞLIK DURUMUNDA ECRİMİSİL TALEP EDEBİLMEK İNTİFADAN MEN KOŞULUNA BAĞLIDIR.

İntifadan men kısaca; davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin diğer paydaşlara bildirmesi olarak nitelendirilebilir. Bu bildirim diğer paydaşlara yapılmadan ecrimisil talebinde bulunulamaz. Ancak intifadan men koşulunu gerçekleştiren malik/paydaş , bu tarihten sonra ortaya çıkan ecrimisil hakkını talep edebilecektir.

Elbirliği mülkiyetinde de durum benzerdir:

“Elbirliği mülkiyetinde de paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine ecrimisil davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa ve maddi zararı yoksa açacağı ecrimisil davasının dinlenme olanağı yoktur.” (YARGITAY 1. HUKUK DAİRESİ E. 2017/3920 K. 2017/5207 T. 11.10.2017)

Dava sırasında intifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiası, her türlü delille kanıtlanabilecektir.

İNTİFADAN MEN KOŞULUNUN İSTİSNALARI:

“Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır.

Bunlar;

-Ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması,

-Paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi

-Paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşma sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması,

-Davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılması,

-Taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali

-Davaya konu taşınmazın kamu malı olması

halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.” (T.C. YARGITAY 1. HUKUK DAİRESİ E. 2017/3920 K. 2017/5207 T. 11.10.2017)

 

TAZMİNAT MİKTARININ BELİRLENMESİ

–          Taşınmaza haksız olarak el atılması durumunda bu taşınmazın mevcut veya tahmini kira gelirine dikkat edilir.

“Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK’nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır. İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın davaya konu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.” (T.C. YARGITAY 1. HUKUK DAİRESİ E. 2014/22518 K. 2017/4883 T. 3.10.2017)

–          Tarım ürünleri hakkında ise  ekilen tarım ürünleri tespit edilerek birim fiyatlarına göre tazminat hesap edilmektedir.

“..bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım ilçe müdürlüğünden sorulup ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönemler için getirtilmeli, uzman bilirkişi heyeti ile keşif yapılarak yukarıdaki ilkeler uyarınca gelir metoduna göre ve her bir taşınmazda davacıya tekabül eden pay esas alınmak suretiyle doğru şekilde ecrimisil hesabının yapılması, bilirkişiden denetime elverişli rapor alınması ile hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekir. (T.C. YARGITAY 1. HUKUK DAİRESİ E. 2017/2490 K. 2017/3910 T. 6.7.2017)

 

DAVA ZAMANAŞIMI

 25.05.1938 tarih ve 29/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay’ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

BANKALARCA TALEP EDİLEN KREDİ KARTI ÜYELİK AİDATI

Kredi kartı tedarik eden bankaların müşterilerinden yıllık olarak veya 6 ayda bir ‘Kredi kartı üyelik aidatı’ adı altında bir kısım ödeme talep ettiklerini biliyoruz. Geçmiş dönemde yatırılan bu aidatların iadesi için Tüketici Hakem Heyetlerine oldukça başvuru yapılmıştı ve halen de yapılmakta. Peki bankaların bu uygulaması yasal mı?

Bankaların talep ettikleri aidatlara ilişkin bir açıklık getirilmesi 28/05/2014 tarihi itibariyle yürürlüğe giren 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 31. Maddesi ile olmuştur. Söz konusu madde ile kart çıkartan kuruluşlar tarafından, tüketicilere yıllık üyelik aidatı ve benzeri isim altında ücret tahsil etmedikleri bir kredi kartı sunmaları zorunlu hale getirilmiş, böylece tüketiciye seçim hakkı tanınmıştır.

Bu demektir ki; Yasa’nın yürülüğe girmesinden sonraki sözleşmelerde kart üyelik aidatı belirtiliyorsa; bu bedelin talep edilmesi yasaldır. Oysa yürülük tarihi olan 28/05/2014’den önce yapılan kredi kartı sözleşmeleri için durum biraz daha karışıktır. Bazı kararlarda alınan bu ücretin yasal olduğu, bazılarında ise haksız şart olarak değerlendirilmiştir.

BKKKK 24. Maddesinde ise; kart hamilinden sözleşmede yer almayan ücret talep edilmesinin mümkün olmadığı belirtilmektedir. Bu madde uyarınca sözleşmede yer almayan faiz, komisyon, masraf gibi taleplerde bulunulması mümkün  görülmemektedir. Zira yıllık kart ücreti sözleşmenin zorunlu unsuru kabul edilmemektedir.

Oysa; uygulamada bu husus farklı yorumlamalara maruz kalmış ve pek çok farklı karar ortaya çıkmıştır. Bir kısım kararda ödemenin yasal olmadığı, bir kısım kararda ise sözleşmede belirtilmese dahi aidat talep edilebileceği kabul edilmiştir. Şu anda genel kabul gören görüşün; aksi taraflarca kararlaştırılmadığı sürece ve aidat miktarının makul olması koşuluyla bankalarca aidat talebinde bulunabileceği olduğu söylenebilir.

Bankaya aidat ödememek için; kredi kartı başvurusu esnasında aidat ödenmek istenmediğinin belirtilmesi, sözleşmenin incelenerek böyle bir ibare bulunup bulunmadığına dikkat edilmesi ve ibare yoksa dahi sözleşmeye “Kredi kartı üyelik aidatı ödemesini kabul etmiyorum” şeklinde bir ibare düşülmesi tüketicinin yararına olabilecektir.

Konunun açıklığa kavuşması açısından aşağıda bir kısım Yargıtay kararı sunulmaktadır.

  • Yargıtay’ın bir kararında;

                  “…bankanın kredi kartı üyelik aidatını makul olmak kaydıyla istemesinde yasaklayıcı bir hüküm olmadığı gibi…” (T.C. YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 2012/23542 K. 2013/3272 T. 13.2.2013)

Denmekle kredi kartı üyelik aidatının makul olması koşuluyla geçerli olduğunu kabul etmiştir. Makul olmaktan kasıt nedir tam belirlenmemiş olmakla birlikte; somut duruma göre belirlenir.

  •  Yargıtay’ın bir başka kararında ise aidatın taraflarca müzakere edilmemiş olmasının haksız şart kabul edileceği ve iadesi gerektiği belirtilmiştir.

                    “…Mahkemece kredi kartı aidatına dair sözleşme hükmünün 12 punto koyu siyah harflerle düzenlenmediği, tüketiciyi kart kullanım ücreti adı altında bir külfete sokan sözleşme hükmünün tüketici ile ayrıca müzakere edilerek kararlaştırıldığının iddia ve ispat edilmediği, sözleşmedeki kredi kartı üyelik ücreti alınacağına dair hükmün haksız şart olduğu, gerekçesi ile kart aidatı kesintisi olarak 665,00 TL nin iadesine…” (T.C. YARGITAY 19. HUKUK DAİRESİ E. 2015/13054 K. 2016/3659 T. 2.3.2016)

  •   Aşağıda sunulan Yargıtay Kararlarında ise; banka tarafından yapılan kesintilerin ödenmemesi durumunda faiz işletilebileceği, ayrıca; banka ve müşterisinin arasında imzalanan sözleşmede kredi kartı üyelik aidatı ödenmesi kararlaştırıldığından bu alacağın hukuki olduğu ve cezai şart niteliğinde bulunmadığı, bankaların hizmetlerinin karşılığı olarak ücret talep edebilecekleri belirtilmiştir;

                     “… davacının ekstreye yansıyan kesintilere itirazda bulunmadığı ödemelerdeki gecikme sebebiyle banka tarafından uygulanan faizin hukuka uygun olduğunun anlaşıldığı, öte yandan kredi kartı üyelik aidatı alınacağı taraflar arasındaki sözleşmede kararlaştırıldığı ve bu düzenlemenin haksız şart niteliğinde olmadığı gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

…. usul ve kanuna uygun bulunan hükmün ONANMASINA…” (T.C. YARGITAY 19. HUKUK DAİRESİ E. 2016/1964 K. 2017/1993 T. 13.3.2017)

                    “…Bankalar bunun aksine kar amacıyla kurulan müesseselerdir. Bu yüzden gördükleri hizmetin karşılığını da isteyebilirler. Ayrıca çok sayıda banka bulunduğuna göre de davalı kendi yükümlülüklerini yerine getirmek kaydıyla dilediği bankadan kredi kartı kullanma imkanına da sahiptir. Bu durumda davalı ile davacı banka arasındaki sözleşmenin iltihaki bir sözleşme olmadığının kabulü gerekir. Bankalar gördükleri hizmetin uygun bir karşılığını istemek hakkına sahiptir. Kredi Kartı hizmetinin banka için riski bulunduğu gibi bir maliyeti de bulunmaktadır. Bankanın bu maliyeti kredi kartı kullanıcılarına yansıtması doğaldır…” (T.C. YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 2012/7979 K. 2012/9930 T. 11.4.2012)

  • Aşağıdaki kararda; sözleşmede belirtilmese dahi bankaların kart aidatı talep etme hakları olduğundan bahsedilmektedir.

“…Öte yandan sözleşmede üyelik ücreti alınacağının kararlaştırıldığı da sabittir. Davacı, davalıya ait kredi kartını kullanması nedeniyle, davalı banka taraından bildirilen ücreti, sözleşmede hüküm olsun yada olmasın ödemekle yükümlüdür. Bir başka deyişle, davalı banka üyelik ücreti ödenmeden kart verme yükümlülüğünde olmayıp, sözleşmedeki buna dair kararlarında haksız şart niteliğinde bulunmamaktadır…”  (T.C. YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 2010/13722 K. 2011/5258 T. 5.4.2011)