ECRİMİSİL / HAKSIZ İŞGAL TAZMİNATI NEDİR?
Türk Medeni Kanunu 683. Madde uyarınca bir şeye malik (sahip) olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.
Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.
İşte ecrimisil veya haksız işgal tazminatı da; bir kişinin malına haksız olarak el atan, zilyetliği elinde tutan, kullanan veya kira vererek gelir elde eden kişiden talep edilebilecek tazminat türüdür.
Yani kısaca ecrimisil, iyiniyetli olmayan zilyedin geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız olarak alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında ödemek zorunda olduğu tazminat olup, yasal dayanağını 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 995. maddesinden almaktadır.
Madde 995- “İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır. 8204 İyiniyetli olmayan zilyet, yaptığı giderlerden ancak hak sahibi için de zorunlu olanların tazmin edilmesini isteyebilir. İyiniyetli olmayan zilyet, şeyi kime geri vereceğini bilmediği sürece ancak kusuruyla verdiği zararlardan sorumlu olur.”
ECRİMİSİL KİRA ALACAĞI DEĞİLDİR.
İnsanlar ecrimisili kira alacağına benzetmektedir. Fakat ecrimisil kira alacağından oldukça farklıdır. Öncelikle; ortada bir kira sözleşmesi bulunmadığı gibi taraflar arasında kullanıma ilişkin aralarında anlaşma da sağlanmış değildir. Yani maldan yarar sağlayan kişinin hiçbir hukuki dayanağı bulunmamaktadır. Bununla birlikte ecrimisil bir kira ödemesi değil; bir tazminattır.
MALİK KULLANIMA RIZA GÖSTERMİŞ İSE; O DÖNEMLER HAKKINDA ECRİMİSİL TALEBİNDE BULUNAMAZ.
“..01.05.1997 tarihinden beri zemin katını davacıların muvafakati ile dava tarihine kadar kullandıkları, davalı Gülizar’ın taşınmazda paydaş olmamakla birlikte maliklerden olan diğer davalı çocukları ile birlikte oturduğu davacıların bu şekildeki kullanıma dava tarihine kadar itiraz etmedikleri,…
.. Öyle ise, davalı Gülizar’ın taşınmazı kullanımının muvafakate davalı olduğu dava açılmakla muvafakatin geri alındığı kabul edilmelidir. Davanın açıldığı tarihe kadar davalı Gülizar’ı haksız işgalci olarak kabul etmek imkansız olup, haksız işgalcinin taşınmazı kullanmasından dolayı ödemekle mükellef olduğu haksız işgal tazminatı niteliğindeki ecrimisilden anılan davalının sorumlu tutulması da mümkün değildir.” (T.C. YARGITAY 1. HUKUK DAİRESİ E. 2014/1026 K. 2014/8020 T. 17.4.2014)
PAYDAŞLIK DURUMUNDA ECRİMİSİL TALEP EDEBİLMEK İNTİFADAN MEN KOŞULUNA BAĞLIDIR.
İntifadan men kısaca; davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin diğer paydaşlara bildirmesi olarak nitelendirilebilir. Bu bildirim diğer paydaşlara yapılmadan ecrimisil talebinde bulunulamaz. Ancak intifadan men koşulunu gerçekleştiren malik/paydaş , bu tarihten sonra ortaya çıkan ecrimisil hakkını talep edebilecektir.
Elbirliği mülkiyetinde de durum benzerdir:
“Elbirliği mülkiyetinde de paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine ecrimisil davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa ve maddi zararı yoksa açacağı ecrimisil davasının dinlenme olanağı yoktur.” (YARGITAY 1. HUKUK DAİRESİ E. 2017/3920 K. 2017/5207 T. 11.10.2017)
Dava sırasında intifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiası, her türlü delille kanıtlanabilecektir.
İNTİFADAN MEN KOŞULUNUN İSTİSNALARI:
“Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır.
Bunlar;
-Ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması,
-Paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi
-Paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşma sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması,
-Davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılması,
-Taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali
-Davaya konu taşınmazın kamu malı olması
halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.” (T.C. YARGITAY 1. HUKUK DAİRESİ E. 2017/3920 K. 2017/5207 T. 11.10.2017)
TAZMİNAT MİKTARININ BELİRLENMESİ
– Taşınmaza haksız olarak el atılması durumunda bu taşınmazın mevcut veya tahmini kira gelirine dikkat edilir.
“Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK’nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır. İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın davaya konu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.” (T.C. YARGITAY 1. HUKUK DAİRESİ E. 2014/22518 K. 2017/4883 T. 3.10.2017)
– Tarım ürünleri hakkında ise ekilen tarım ürünleri tespit edilerek birim fiyatlarına göre tazminat hesap edilmektedir.
“..bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım ilçe müdürlüğünden sorulup ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönemler için getirtilmeli, uzman bilirkişi heyeti ile keşif yapılarak yukarıdaki ilkeler uyarınca gelir metoduna göre ve her bir taşınmazda davacıya tekabül eden pay esas alınmak suretiyle doğru şekilde ecrimisil hesabının yapılması, bilirkişiden denetime elverişli rapor alınması ile hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekir. “ (T.C. YARGITAY 1. HUKUK DAİRESİ E. 2017/2490 K. 2017/3910 T. 6.7.2017)
DAVA ZAMANAŞIMI
25.05.1938 tarih ve 29/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay’ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.