İnşaat devam ederken bağımsız bölümlere ilişkin olarak üçüncü kişilere usulüne uygun şekilde yapılan satışlar ve temlikler hukuken geçerlidir.
- Kat karşılığı yapılan inşaatlar devam etmekte iken; arsa sahipleri veya müteahhitler; kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca hisselerine düşen bağımsız bölümleri tapuda veya satış vaadi senetleri ile satabilir, müteahhitler sahsi haklarını temlik edebilirler.
- Arsa payı veya bağımsız bölümün kat irtifaklı arsa payı, tapuda satış ile devredilmişse; aksine düzenleme bulunmadığı sürece alıcı, bu paya karşılık gelen bağımsız bölümde arsa sahibinin sahip olduğu haklara halef olur ve müteahhidin edimlerini sözleşmeye uygun şekilde ifa etmesini talep hakkına sahip olur.
- Arsa sahibi tarafından bağımsız bölüm arsa payının satış vaadi ile satılması halinde ise; alıcının müeahhitten edimlerini sözleşmeye uygun yerine getirmesini talep hakkı bulunmamaktadır. Ancak; aksine bir düzenleme bulunmadığı takdirde; satıcı, inşaatın sözleşmeye uygun yapılmamasından dolayı alıcı üçüncü kişiye karşı sorumludur.
- Kat karşılığı yapıldığı bilinen bir inşaattan bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin müteahhidin kusuru ile feshedilmesi halinde; arsa sahibi satıcıdan tazminat talep hakkı bulunmamaktadır. Ancak; sözleşmenin feshinde arsa sahibinin de kusuru bulunması veya bu hususta bir taahhüt verilmiş olması durumları saklıdır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi satıcı arsa sahibi tarafından haksız olarak feshedilirse; arsa sahibi ile birlikte eksik işleri başka bir müteahhide yaptırabilir veya arsa payını satıcıya iade ederek satıcıya ödediği bedelin iadesini talep edebilir.
- Aksi kararlaştırılmadıkça; müteahhit tarafından, hissesine düşecek bağımsız bölüm arsa paylarının, üçüncü kişilere arsa payı devri suretiyle satışı halinde, müteahhit kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki yükümlülükleri üstlenmiş olur.
- Müteahhit tarafından hissesine isabet eden şahsi haklar; alacağın temliki (TBK m183) hükümlerine göre devredilebilir. Bu devir adi yazılı şekilde yapılabilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus; devralınan hakkın ancak müteahhit tarafından inşaatın eksiksiz şekilde tamamlanarak teslim edilmesi sonucunda talep edilebilir hale gelmesidir. Bu yükümlülük yerine getirilmedikçe üçüncü kişi tarafından bu şahsi hakka dayanılarak arsa payı sahiplerinden kendine arsa payının devrini isteme hakkı doğmaz. Ancak; üçüncü kişi önemsiz noksanları kendisi yaptırır veya bedelini arsa sahiplerine öderse, arsa payı kendisine devredilir. Yaptığı bu masrafı müteahhitten isteme hakkı da saklıdır.
- Müteahhit ile noterden satış vaadi sözleşmesi imzalamak suretiyle müteahhidin hissesine düşecek bağımsız bölümleri alan 3. Kişi; inşaatın tamamlanmasından sonra, arsa sahibinden hissesini talep edebilir. Bu talep üzerine, arsa sahipleri, müteahhidin durumu kabulü halinde arsa payını üçüncü kişiye devir ile yükümlüdür.
- Kat karşılığı inşaattan kendisine düşen bağımsız bölümü üçüncü bir kişiye işyeri dışında konut olarak satan arsa sahibinin yapmış olduğu işlem, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’a tabi olmaz. Buna karşın tacir olan müteahhitin kendi payına düşen bağımsız bölümü işyeri dışında konut olarak kullanılmak üzere üçüncü kişilere tapuda ferağ, noterde satış vaadi yada temlik ile satış yapması halinde, şartları oluşmuş olduğundan alıcı üçüncü kişi (tüketici), Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un kendisine tanıdığı haklardan yararlanabilecektir.
Kısaca açıklandığı üzere; kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapılan inşaat kapsamında gerek arsa sahibi gerekse müteahhitten bağımsız bölüm satın alınabilmektedir. Ancak; satın alan üçüncü kişinin sahip olacağı haklar çeşitlilik göstermekte olup; bu hususa dikkat edilmesi gerekmektedir.
Av. Ayça TOPRAKKALE