tarafından Av. Ayça Çakmakçıoğlu | Ağu 21, 2017 |
Türk Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesi ile; kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinimi nedeniyle, kiraya verilen yerin boşaltılmasının sağlandığı durumlarda (Borçlar Kanunu md. 350 ve devamı) , bu taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl süre ile bir başkasına kiraya verilemez. Kiraya veren tarafından bu hükme uyulmaması halinde, eski kiracının son kira döneminde ödemiş olduğu 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemesi gerektiği yasal düzenlemede yer almıştır.
Bu düzenleme uyarınca; kiracıların haksız yere evlerinden veya işyerlerinden çıkartılarak taşınmazın başka kişilere kiraya verilmesinin önü kapatılmıştır.
Bu düzenlemeden önceki dönemde, 6570 Sayılı Kanunda cezai yaptırım düzenlenmekteydi. Yeni yasal düzenlemede ise; herhangi bir cezai yaptırım söz konusu olmamakta, sadece kiracıya tazminat talep hakkı tanınmaktadır.
- Kiraya verenin bu sorumluluğunu kaldıran haklı nedenlerin neler olabileceği konusunda sınırlama getirilmemiş, kanunda haklı sebepler tek tek sayılmamıştır. Haklı sebeplerin neler olabileceği somut olaya göre hakim tarafından takdir edilecektir.
Yargıtay’ın bir kararında haklı nedenler (mücbir sebep) arasında ihtiyaç iddiasında bulunan kişinin ölmesi, askerlik, işyeri ihtiyacı ile tahliyeden sonra ihtiyaç sahibinin sağlığının bozulması gibi haller sayılmıştır. (Yargıtay 4. HD. 22/02/2001, E. 2000/10728 K. 2001/1869) Bu gibi haklı sebeplerin varlığı halinde taşınmazın başkasına kiraya verilmesine ilişkin yasak ortadan kalkmaktadır.
Yasanın gerekçesinde “haklı sebep” şu şekilde açıklanmıştır:
“Kiraya verenin kanunda öngörülen sebeplerden birine dayanarak aldığı mahkeme kararını uygulatmak suretiyle, kiracının kiralanandan tahliyesini sağladıktan sonra, üç yıl süreyle kiralananı başkalarına kiraya verme yasağının bir istisnasını oluşturmaktadır.”
- Maddede sözü geçen tazminat hakkının hangi durumlarda doğacağı hususunda netlik bulunmamaktadır.
Kanunda herhangi bir açıklık bulunmamakla birlikte; gerekçeden, söz konusu maddenin uygulanabilirliği açısından tahliyeye ilişkin bir mahkeme kararı olması ve bu kararın uygulattırılması – icra yolu ile tahliye edilmenin gerektiği gibi bir anlam çıkmaktadır. 6570 Sayılı Yasanın uygulandığı dönemde; mahkeme kararı ile tahliye ve cebri icra yolu ile (icra müdürlükleri vasıtasıyla) tahliyenin sağlanmasının gerektiği genel kabul görmüş bir görüştü. Ancak; Yargıtay’ın aksi kararları da bulunmaktaydı. Örneğin; bir Yargıtay kararında “ …bu nitelikteki davalarda sorumluluk için icra yolunun varlığının öngörülmesi usul ve yasaya aykırı olup..” demekle icrai işlemin bir şart olmadığı belirtilmiştir. (Yargıtay 4. HD. 20/03/2003 E. 2002/11390 K. 2003/3230)
Yukarıdaki hususları birlikte değerlendirdiğimizde uygulamada tam bir görüş ve uygulama birliği bulunmadığını görüyoruz. Sanıyoruz ki; mahkeme kararı ve cebri icra ile tahliye şartlarının birlikte varlığı yeni kanunun maddesinde de genel olarak aranmaktadır. Bu demektedir ki; işyeri veya evini kendisi terk etmeye razı gelen kiracılar, taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde elde edecekleri tazminat talep haklarını kaybetme riski ile karşı karşıya kalabilecektir.
- Talep edilebilecek tazminat, eski kiracının bu nedenle uğradığı zararlar dikkate alınarak hesaplanır.
Kiraya veren tarafından taşınmazın haklı neden olmaksızın 3 yıl içerisinde bir başkasına kiraya verilmiş olması nedeniyle eski kiracının uğradığı tüm zararlar kiraya verenden talep edilebilir. Alt sınır yasada bir yıllık kira bedeli olarak tespit edilmiş, üst sınır ise çizilmemiştir.
Burada önemli olan hususların başında illiyet bağı gelmektedir. Talep edilen zararın oluşması tahliyeden kaynaklı olmalıdır.
Talep edilebilecek hususlara örnek olarak yeni yer kiralama komisyoncu gideri, nakliye masrafları, o yörede başkaca işyeri bulamayıp işkolunu değiştirmek zorunda kalan kişinin bu nedenle uğradığı zarar, daha düşük imkanlara sahip bir yer kiralaması gereken eski kiracının, yeni yere ödediği kira bedeli ile tahliye ettiği konutun emsal kiraları arasındaki zararı gibi zararların, belgelendirilmek suretiyle talep edilebileceği kabul edilmektedir.
tarafından Av. Ayça Çakmakçıoğlu | Ağu 18, 2017 |
Taşınır mülkiyeti, mülkiyetin ve zilyetliğin devri gibi hususlar Türk Medeni Kanunda düzenlenmektedir.
- “ MADDE 763.- Taşınır mülkiyetinin nakli için zilyetliğin devri gerekir.
Bir taşınırın zilyetliğini iyiniyetle ve malik olmak üzere devralan kimse, devredenin mülkiyeti devir yetkisi olmasa bile, zilyetlik hükümlerine göre kazanmanın korunduğu hallerde o şeyin maliki olur.”
Gözüldüğü üzere; kanunda zilyetlik ve mülkiyet kavramları birbiriyle bağlantılı kabul edilmiş ve iyiniyetli zilyedin mülkiyetin de sahibi olacağı şeklinde düzenlemeler yapılmıştır. Bununla birlikte; zilyetlik ve mülkiyetin belli şekillerde ayrılabileceği, mülkiyetin sahibinde kalmaya devam ederken; zilyetliğin devredilerek satışın bu şartlarda yapıldığı durumlar da söz konusu olabilmektedir. Ancak normal şartlar altında taşınır satışları şekle tabi değilken; bu tarz bi satışın geçerli olabilmesi için noter özel siciline kaydedilmiş olması gerekir.
- “MADDE 764.- Başkasına devredilen bir malın mülkiyetinin saklı tutulması kaydı, ancak resmi şekilde yapılacak sözleşmenin devralanın yerleşim yeri noterliğinde özel siciline kaydedilmesiyle geçerli olur.
Hayvan satışlarında mülkiyeti saklı tutma sözleşmesi yapılamaz.”
Mülkiyetin muhafazası kaydıyla satış yapılmış olması pek çok hukuki soruyu akla getirmektedir.
- Örneğin bir aracın mülkiyeti muhafaza kaydıyla satışı yapılmış ve bu araç ile bir kaza meydana gelmişse durum ne olacaktır?
Karayolları trafik Kanunu mülkyeti muhafa kaydıyla aracı satın alan kişinin “işleten” sayıldığını hüküm altına almıştır. Bu durumda aracı mülkyeti muhafaza kaydıyla satış yapan kişinn sorumluluğu ortadan kalkmakta; aracı satın alan, işleten konumundaki kişi kazadan sorumlu olmaktadır.
Konu ile ilgili bazı Yargıtay kararları şu şekildedir;
– “Karayolları Trafik Kanunu’nun 3. maddesine göre işleten “araç sahibi olan veya mülkiyeti muhafaza kaydıyla satışta alıcı sıfatıyla sicilde kayıtlı görülen veya aracın uzun süreli kiralama, ariyet veya rehin alan kişidir.”Motorlu aracı mülkiyeti muhafaza kaydıyla satın alan ve noterdeki mülkiyeti muhafaza sicilinde kayıtlı görünen kişi gerçek işleten konumundadır.
Mahkemece olay tarihinde aracın işleteninin araç mülkiyeti muhafaza kaydı ile satın alan davalı olması davalının işleten sıfatı ve hukuki sorumluluğunun bulunmaması gözetilerek davalı hakkındaki davanın husumet sebebiyle reddine karar verilmesi gerekir….”
Bu durumda mahkemece olay tarihinde aracın işleteninin araç mülkiyeti muhafaza kaydı ile satın alan davalı H. E. olması davalı H. T.’ın işleten sıfatı ve hukuki sorumluluğunun bulunmaması gözetilerek davalı H. T. hakkındaki davanın husumet sebebiyle reddine karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu biçimde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. ” ( Yargıtay 17. Hukuk Dairesi E. 2010/4956 K. 2010/7486 T. 30.9.2010)
- Bir başka sorun ise; taşınır malın kaydına haciz konulması durumunda meydana gelmektedir. Zilyetliğe sahip kişinin elinde bulunan mala kendi borcundan dolayı haciz gelirse; mülkiyeti muhafaza etmekte olan kişi nasıl bir hukuki yol izlemelidir?
Böyle bir durumda, borçlu-aracı satın alan kalan, ödemeler konusunda temerrüde düşmüşse; mülkiyet sahibi (satıcı) tarafından alınan taksitler alıcıya iade edilerek taşınır geri alınıp sözleşmeden dönülerek taşınmazdaki haczin kaldırılması talep edilebilir.
Şayet borçlu-alıcı henüz temerrüde düşmemişse; icra takibi alacaklısı kişi, kalan taksitleri ödemek suretiyle mülkiyetin borçlusu-zilyetliğe sahip olan kişi üzerine geçmesini sağlama hakkına sahiptir. Mülkiyetin borçlu-alıcı üzerine geçmesinden sonra taşınır hakkında haciz talep edebilir.
Satıcı, istihkak davasıyla mülkiyeti muhafaza kaydıyla satış yaptığı gbi bir iddiada bulunmasa dahi; bu satışın kendisine tanıdığı rüçhanlı alacak hakkından vazgeçmiş sayılmaz.
Konu ile ilgili örnek Yargıtay kararları şu şekildedir:
– “Mülkiyeti muhafaza kaydıyla yapılmış sözleşmeler Noter tarafından özel siciline kaydedilmesi halinde geçerli olacaktır. Bu nevi bir sözleşmeye dayalı olarak açılmış istihkak davasında geçerli bir sözleşme mevcutsa o takdirde borçlunun temerrüde düşüp düşmediğine bakılması, borçlu temerrüde düşmüşse istihkak iddiasında bulunanın aldığı satış taksitlerini borçluya iade etmek koşuluyla sözleşmeden dönebileceği, borçlu temerrüde düşmemişse alacaklının geri kalan borcu bir defada ödeyerek satış konusu eşya üzerindeki mülkiyeti muhafaza kaydını ortadan kaldırabileceği kabul edilmelidir.” (Yargıtay 21. Hukuk Dairesi E. 2004/2980 K. 2004/4593 T. 6.5.2004)
– “Davacı 3. kişi, dava konusu 43 .. … ve 43 .. …plakalı araçları borçluya 06.03.2002 tarihinde mülkiyeti saklı tutma kaydıyla sattığını; henüz mülkiyet borçluya geçmediği halde davalı alacaklı tarafından haczedildiğini belirterek haczin kaldırılmasını talep etmiştir.
Davacının dayandığı 06.03.2002 tarihli 2 ayrı mülkiyeti saklı tutma sözleşmesi TMK’nın 764. maddesine uygun şekilde noterde düzenlenme şeklinde yapılarak devralanın yerleşim yeri noterliğindeki özel sicile tescil edilerek yapıldığı anlaşılmıştır. Yasanın aradığı koşulları taşıyan geçerli bu sözleşme ile mülkiyet satıcı üzerinde kalır, alıcıya geçmez. Alıcı ancak satış bedelinin tamamını ödedikten sonra malın sahibi olur.
Somut olayda; mülkiyetin saklı tutulması kaydıyla düzenlenen senette yazılı bakiye satış bedelinin ödendiği ve senet alıcısının bu suretle mülkiyeti iktisap ettiği iddia ve ispat edilememiştir.
Öte yandan, anılan bu sözleşme ile yapılan satışta satıcının mal üzerindeki hakkı şahsi değil ayni hak niteliğinde bulunduğundan satıcının istihkak davası açma hakkı vardır. Bu durumda; davalı-alacaklı ( alıcı borçlunun alacaklısı ) böyle bir malın ancak kalan taksitlerini ödemek suretiyle mülkiyet alıcı borçlu üzerine geçtikten sonra bu araçları haczettirmek ve satışını istemek hakkını elde eder.” (Yargıtay 21. Hukuk Dairesi E. 2005/11333 K. 2005/11602 T. 15.11.2005)
– “ Mülkiyeti muhafaza kaydı ile yapılan satıştan dolayı alacaklı olduğunu ileri süren kişi, bedeli paylaşıma konu mal üzerinde uygulanan hacizler sırasında malın mülkiyeti muhafaza kaydı ile satılmış olduğunu ileri sürüp, istihkak iddiasında bulunmamış ve somut olayda gerçekleştiği gibi bu mal üzerine ayrıca haciz de uygulamış ise, malın kendisine ait olduğu iddiasından vazgeçmiş sayılacağı kabul edilse dahi, mülkiyeti muhafaza kaydı ile yapılan satışın kendisine tanıdığı rüçhanlı alacaklı hakkını koruduğunun kabulü gerekir. Davacı alacaklı icra takip talepnamesinde, satışa konu malın bedeli olarak düzenlenmiş olan bonoya dayanmakla beraber alacağının mülkiyeti muhafaza kaydı ile satıştan kaynaklandığını da açıklamıştır.” (Yargıtay 19. Hukuk Dairesi E. 2001/8791 K. 2002/1940 T. 19.3.2002)
– “Taraflar arasındaki uyuşmazlık İ.İ.K. 96 ve devamı maddeleri uyarınca açılan istihkak davasına ilişkindir. Davaya konu olan mahcuz otomobilin mülkiyeti muhafaza kaydıyla satıldığı davacı tarafından ileri sürülmektedir.
Kural olarak; mülkiyeti muhafaza kaydıyla yapılan satışın, noterce mahsus sicile kaydedilip kaydedilmediğinin araştırılması gerekmektedir. Şayet kaydedilmemişse, satış kati satışa dönüşmüş olacağından davanın reddi gerekir. Bu husus, mahsus sicile kaydedilmişse, başka bir ifadeyle mülkiyeti muhafaza kayıtlı satış geçerli ise, o zaman borçlunun temerrüde düşüp düşmediğinin araştırılması gerekir. Eğer borçlu temerrüde düşmüşse, o halde, davacı 3. kişi ancak aldığı satış taksitlerini davalı borçluya iade etmek koşulu ile sözleşmeden dönebileceğinden, iade edilecek bedel üzerinden, haczin bedele dönüştürülmesi suretiyle istihkak davasının kabulüne karar verilmesi gerekir. Şayet davalı borçlu, geri kalan taksitleri ödemede henüz temerrüde düşmemiş ise, alacaklı geri kalan borcu defaten ödeyerek, araç üzerindeki mülkiyeti muhafaza kaydını kaldırıp, mülkiyeti borçluya geçirerek, o malı haczettirmek ve satmak hakkına kavuşur. Bu nedenle alacaklıya geri kalan satış bedelini yatırması için süre verilip, bu süre içerisinde bu bedel yatırıldığı taktirde davacının istihkak davası paraya dönüştüğü kabul edilerek, bu bedelin davacı 3. kişiye ödenmesine ve araç üzerindeki haczin devamına şeklinde karar verilmesi gerekir.” (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 1994/5628 K. 1994/7160 T. 30.11.1994)
- Taraflar arasında kurulan taksitli satışa ilişkin sözleşme feshedilirse; bu sözleşme uyarınca verilen zilyetlik hakkı da geri alınacaktır. Böyle bir durumda; taşınırın kullanımına ilişkin olarak uygun bir kira talep edilebileceği gibi taşınırın kötü kullanımından kaynaklı eksilmeler ve hasarlar da alıcı- zilyetliği alan kişiden talep edilebilir.
– “Mülkiyeti muhafaza kaydıyla yapılan taksitli satıma ilişkin sözleşmenin feshi halinde satıcı, uygun kira ve hor kullanma giderimi tutarını aşan veya kira ve hor kullanma giderimi dışında olumsuz zarar, kâr mahrumiyeti gibi herhangi bir istekte bulunamaz; aksine yapılan sözleşme hükümleri geçersizdir.” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 1998/13 – 137 K. 1998/155 T. 25.2.1998)
tarafından Av. Aliye Gökçe Göker | Tem 12, 2017 |
Yasa koyucu, meydana gelen bir kazada zararın önlenmesi veya azaltılması amacıyla, sigorta ettirenin yapacağı makul ve zorunlu masrafların sigortacı tarafından karşılanması amacıyla karayolları zorunlu mali sorumluluk sigortasını trafiğe çıkan her araç için zorunlu hale getirmiştir. Bu düzenleme sonucu sigorta yaptırmamış araçların trafiğe çıkması yasaklanmıştır.
Karayolları zorunlu mali sorumluluk sigortası; kaza sırasında sadece sigorta ettirenin korunması değil, sigorta ettiren nedeniyle zarar uğramış 3. kişilerin zararlarının da giderilmesi amacıyla oluşturulmuş bir sigorta türüdür. Yani zorunlu mali sorumluluk sigortası işletenin ve kusurundan sorumlu olduğu sürücünün üçüncü kişilere karşı sorumluluğunu üstlenmekte olan bir sigorta türüdür. Zorunlu mali sorumluluk sigortalarında sorumluluk kapsamı için bir üst limit belirlenir ve bu limiti aşan bir hasar gideri durumunda sigorta şirketleri belirlenen limit sınırına kadar sorumlu olurlar.
Zorunlu mali sorumluluk sigortasından yararlanmak için bir takım şartların gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Bunlar ;
- Araç sahibinin uğradığı bir hasar karşılanmamaktadır.
- Sigortanın geçerli olabilmesi için motorlu bir taşıt hasara sebebiyet vermelidir.
- Sigortanın geçerli olabilmesi için hasarın karayollarında meydana gelmesi gerekir.
- Karayolları mali sorumluluk sigortası Türkiye sınırları içinde bir hasar meydana gelmesi halinde geçerlidir.
- Motorlu taşıtın işletme halinde olması gerekir.
Karayolları zorunlu mali sorumluluk sigortası ile ilgili davalar daha çok kaza sırasında zarar gören kişiler tarafından açılmaktadır. Yasa koyucu aynı zamanda kaza sırasında zarar gören ve zorunlu mali sorumluluk sigortasının tarafı olmayan 3. kişilerin zararlarını tazmin edebilmeleri için de çeşitli düzenlemeler yapmıştır. 6102 sayılı TTK(Türk Ticaret Kanunu)’nın kabulünden önce, trafik kazalarında zarar gören 3. kişilerin zorunlu trafik sigortasından yararlanıp yararlanamayacakları hakkında çeşitli görüş ayrılıkları vardı. Ancak Yargıtay yerleşik içtihatları ile kaza sırasında zarar gören 3. kişilerin doğrudan sigortacıya dava açma hakkı olduğuna dair hükümler emretmiştir. 6102 sayılı TTK’nun kabulü ile bu hak ilgili kanunun 1478. maddesinde güvence altına alınmıştır.
TTK madde 1478 derki “Zarar gören, uğradığı zararın sigorta bedeline kadar olan kısmının tazminini, sigorta sözleşmesi için geçerli zamanaşımı süresi içinde kalmak şartıyla, doğrudan sigortacıdan isteyebilir.” Bu düzenleme ile sigortalının kazası sonucu zarar gören 3. kişiler hem sigortalıya karşı hemde doğrudan sigortacıya karşı dava açabilme hakkına sahiptirler.
Bu hak aynı zamanda KTK( Karayolları Trafik Kanunu) 97. maddesinde kabul edilmiştir. KTK 97. madde 2016 yılında yeniden düzenlenmiştir. Bu düzenlemeden önce zarar görenler zorunlu mali trafik sigortası sınırları içinde sigortacıya başvurmadan direkt dava açma hakkına sahiptiler. Ancan 26.04.2016 tarihi itibariyle 97. madde yeniden düzenlenerek yürürlüğe girmiş ve bu nedenle zarar gören kişiler için sigortacıya dava açamadan önce mutlaka sigortacının bağlı olduğu sigorta kuruluşuna yazılı olarak başvuruda bulunma zorunluluğu getirilmiştir. Sigorta kuruluşuna başvuruda bulunan kişiye, sigorta kuruluşu tarafından başvuru tarihinden itibaren en geç 15 gün içinde yazılı cevap gönderilmez ise yahut sigorta şirketi tarafından verilen cevabın zarar görenin talebini karşılamadığına dair uyuşmazlık çıkarsa zarar gören; sigortacıya karşı dava açabilir. KTK’daki yeni düzenleme ile zarar görenin sigorta kuruluşuna başvuru yapmadan dava açması engellenmiştir. Aynı zamanda, zarar gören 3. Kişinin sigorta şirketine başvuru yapmış olsa dahi sigorta kuruluşunun 15 gün süreli cevabını beklemeden dava açması bu düzenleme sayesinde imkansızlaşmıştır.
Trafik kazaların da zarar gören 3. Kişilerin zararlarının tazmini için sigorta şirketlerine açacakları davalarda görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemeleridir. Bu tür davalarda yetkili mahkeme ise sigortacının merkez veya şubesinin veya sigorta sözleşmesini yapan acentanın bulunduğu yer mahkemesinde dava açılabileceği gibi kazanın vuku bulduğu yer mahkemesinde de açılabilir.
Zarar gören 3. kişiler hem sigortalıya hemde sigortacıya birlikte dava açabilirler böyle bir durumun gerçekleşmesi halinde sigortalı ve sigortacı, zarar gören 3. kişiye karşı müteselsilen sorumlu olurlar. Zarar gören 3. kişi sigortalıya karşı dava açmış, bu dava sonucunda tazminata hak kazanmış olsa dahi; tazminat bedelini sigortalıdan tahsil etmediği sürece sigortacıya karşı dava açma hakkını kaybetmez. Ancak zarar gören 3. Kişiler sigortalıya karşı davadan feragat ederse sigortacıya karşı da feragat etmiş olur.
Av. Aliye Gökçe GÖKER
tarafından Av. Ayça Çakmakçıoğlu | Tem 10, 2017 |
GENEL OLARAK ÖNALIM HAKKI
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu ile devir hakkı belli ilkeler dahilinde kısıtlanmıştır. İşte bu kısıtlamalardan birisi de önalım(şuf’a) hakkıdır.
Önalım hakkının birden fazla tanımı yapılmakla birlikte, kısaca belirtmek gerekirse Önalım Hakkı; önalım hakkı yükümlüsünün hakkın konusu şeyi (taşınır-taşınmaz) bir üçüncü kişiye satması halinde, önalım hakkı sahibine tek taraflı bir irade beyanı ile satılan şeyin bedelini ödeyerek öncelikle kendisine nakil talep yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır. Önalım hakkı sahibinin bu konudaki isteğini karşı tarafın öğrenmesine imkan verecek şekilde iletmesi ile hak kullanılmış olur.
Önalım; yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olarak ikiye ayrılmaktadır. Yasal önalım hakkı yasada sayılan hallerde kullanılabilen bir hak iken; sözleşmeden doğan önalım hakkı taraflar arasında kararlaştırılarak o kişiler arasında hüküm ifade eden bir haktır.
SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI:
Sözleşmeden doğan önalım hakkı hukuki niteliği itibarıyla bir alacak hakkı olduğu için, ancak ilişkinin tarafları ve onların külli halefleri arasında ileri sürülebilir. Zarara uğrayan hak sahibi, genel hükümlere göre (aynı süreler içerisinda) satıcıya karşı tazminat davası açılabilir. Yani, önalım borçlusu aralarındaki sözleşmeye aykırı hareket ederek taşınmaz mülkiyetini üçüncü başka bir kişiye devrederse önalım hakkı, bu üçüncü kişiye karşı ileri sürülemez. Böyle bir durumda önalım hakkı sahibi, borçludan sadece uğradığı zararın tazminini talep edebilecektir.
Önalım hakkı sağlararası veya ölüme bağlı tasarruf ile (vasiyet veya miras sözleşmesi gibi) ortaya çıkabilir.
İki çeşit önalım hakkı vardır. Adi önalım sözleşmesinde herhangi bir bedel belirtilmez ve önalım hakkı, üçüncü kişiye yapılan satışın bedeli esas alınırken; nitelikli önalım sözleşmesinde önalım hakkı, belirtilen bedel üzerinden kullanılabilmektedir.
Şekil:
Adi yazılı şekilde yapılması önalım sözleşmesi geçerliliği için yeterlidir.
Tapu Siciline Şerh:
Sözleşmeden doğan önalım hakkının 3. Kişilere karşı da ileri sürülebilmesi için tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir. Taraflar arasında yapılacak yazılı şerh sözleşmesi ile önalım hakkına ilişkin şerh, en çok 10 yıl için konulabilmektedir. Süre sonunda şerh kendiliğinden kalkar. Ayrıca süre bitmeden taraflarca sürenin uzatılmasına ilişkin sözleşme yapılamaz.
Tapu Siciline işlenen bu şerhin başka bir etkisi ise; önalım sözleşmesinde hangi satım için önalım hakkının kullanılabileceği belirtilmemişse, ilk satışta kullanılması gereken önalım hakkının şerh süresinde gerçekleşen bütün satışlarda kullanılabilir hale gelmesidir. Bu hak, ilk satışta kullanılmamakla hak sona ermez.
Tapu siciline şerh konulmak ile eşyaya bağlı bir borcun ortaya çıktığı görüşü kabul edilmektedir. Bu durumda önalım sözleşmesi tapuya şerh edilmişse, taşınmaz mülkiyeti üçüncü bir kişiye devredilse dahi, sonraki malik, önalım hakkı sahibi ile kendisi arasında kendiliğinden meydana gelen ilişkinin tarafı olur. Bu durumda artık sorumluluk, malik sıfatına sahip olan kişiye aittir. Bunun sonucu olarak taşınmazda meydana gelen ayıplardan bu yeni malik sorumlu olacaktır.
Alıcı – Satıcının Satış Sözleşmesini Bozmaları:
TBK m. 241/2’e göre “ Önalım hakkı kullanıldıktan sonra satış sözleşmesi ortadan kaldırılırsa ya da alıcının şahsından kaynaklanan sebeplerle onaylanmazsa, (Örneğin ayıplı ifa halinde sözleşmeden dönülmesi, kısıtlı veya vesayet altındaki alıcının yaptığı işleme onay verilmemesi hali) bu durum önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemez”. Bununla birlikte sözleşme şekle aykırılık vb. nedenlerle geçersiz ise; önalım hakkı kullanılamaz.
Önalım Hakkının Devri:
TBK m. 239’a göre “Aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan önalım, alım ve gerialım hakları devredilemez, ancak miras yoluyla geçer. Bu hakların devredilebileceği sözleşmeyle kararlaştırılmışsa, devir işlemi hakkın kullanılması için öngörülen şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz” Bahsi geçen şekil, adi yazılı şekildir.
ÖNALIM HAKKININ KULLANILMASI:
Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılabilmesi için ilk şart, önalım olayının gerçekleşmesidir.
Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından önalım hakkı sahibine noter aracılığı ile bildirilmelidir. Bu bildirimde satış sözleşmesinin içeriği hakkında da bilgi verilmesi gerekmektedir.
Bu bildirimi alan önalım hakkı sahibi TMK m. 733/3 gereğince bildirim tarihinden itibaren üç ay ve her halde satıştan sonraki iki yıl içinde önalım hakkını kullanmalıdır, aksi halde önalım hakkı düşer. Kendisine hiç bildirim yapılmayan hak sahibi, bir şekilde satışı öğrenmesinden itibaren 3 ay içerisinde ve satıştan itibaren 2 yıl içerisinde hakkını kullanabilir. Üç aylık ve iki yıllık süreler hak düşürücü süreler olup, durmaları veya kesilmeleri söz konusu değildir. (TBK m. 242)
TMK m. 734 “Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır”
Davacı: önalım hakkı sahibi ya da onun külli halefleridir.
Görevli Mahkeme: taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemeleridir.
Adi önalım sözleşmesinde üçüncü kişi ile yapılan satış sözleşmesindeki bedel esas alınarak hüküm kurulmaktadır. Nitelikli önalım sözleşmesinde ise; hak sahibi ve taşınmaz sahibi arasında kararlaştırılan bedel esas alınarak karar verilmektedir. Nitelikli önalım sözleşmesi bulunuyor ise; önalım hakkı sahibinin şartların bulunması halinde Borçlar Kanununa göre uyarlama talep edebileceği görüşü kabul edilmektedir. (TBK m. 241/3)
Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafları da kapsar.
Sözleşmeden doğan önalım hakkına dayanılarak açılan devam ederken taşınmaz, alıcı tarafından bir üçüncü kişiye satılabilir. Yargıtay, bu hususta ikili bir ayrım yapmıştır. Eğer ikinci alıcı iyiniyetli ise, kendisinin taraf olduğu satım sözleşmesindeki bedelin; kötüniyetli ise ilk satım sözleşmesindeki bedelin esas alınması gerektiği kabul edilmektedir.
TMK m. 735/3’e göre “Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır”.
ÖNALIM HAKKININ KULLANILAMAYACAĞI DURUMLAR:
- Paydaşlar arasında yapılan satışlarda satın alan kişi üçüncü bir kişi olarak nitelendirilmediğinden önalım hakkı doğmaz.
- Cebri artırma yolu ile yapılan satışlarda (İhtiyari açık arttırmalar hariç)
- Satış Vaadi Sözleşmesi tam bir satış olmadığından önalım hakkını doğurmaz.
- Trampa yolu ile devir
- Bağışlama halinde; satış niyeti daha üstün değilse ve dürüstlük kurallarına aykırı olarak önalım hakkı sahibinin hakkını kullanmasını engelleme amacı gütmüyorsa bağışlamada önalım hakkı kullanılamaz.
- Taşınmaz bir ortaklığa sermaye olarak konulursa
- Miras Hukukuna Bağlı Amaçların (mirasın geçmesi ve paylaştırılması gibi) yada bağışlama gibi düşüncelerin egemen olduğu temlikler (örneğin hibe) söz konusuysa önalım hakkı kullanılamaz.
- Kamulaştırma durumunda ilgili idareye önalım hakkı ileri sürülemez
- Hükümetçe dağıtılan toprakta diğer paydaşlar önalım hakkına sahip değildir.
- Tapusuz taşınmazların satışı değil, zilyetliği el değiştirdiğinden önalım hakkından bahsedilemez.
- Sağlığınca bakıp gözetmek koşuluna dayanan sözleşmede karşılık taşınmaz payı ise; o pay bakım borçlusu adına kütüğe geçirilir, önalım hakkı işlemez.
- Önceki maliğe sattığı şeyi bedeli karşılığı geri alma hakkını veren vefa hakkı tesisinde de önalım hakkı kullanılamamaktadır.
- Mahkeme kararıyla mülkiyetin kazanılması halleri.
MUVAZAA:
- Satışın bağış, trampa, vefa hakkı tesisi gibi gösterilmesi, , miras taksim sözleşmesi düzenlenmesi gibi sözleşmelerin arkasına gizlenmesi ile temlik yapılabilmektedir. Burada görünürdeki sözleşmeler gerçek iradeyi yansıtmayıp muvazaalı işlemlerdir. Böyle bir durumda önalım hakkı sahibi içincü kişi, temlikin aslında satış yoluyla yapıldığını ileri sürerek görünüşteki sözleşmenin geçersizliğini her zaman talep edebilir, iddialarını her türlü delille kanıtlayabilirler.
- Önalım hakkının kullanılmasını önlemek için başvurulan yollardan birisi de bedelin gerçek bedelden çok yüksek gösterilmesidir. Bu durumda önalım hakkı sahibi, açtığı önalım (şufa) davasında bedelde muvazaa olduğunu ileri sürebilir, bu iddiasını her türlü delil ile kanıtlayabilir. Burada satış sözleşmesi geçerliliğini korumakta iken; gerçek bedelin daha düşük olduğu ispat edilirse, önalım bedeli gerçek bedel üzerinden yatırılmaktadır.
Daha az harç ödemek için satışın olduğundan düşük bedelle gösterilmesi halinde ise; satışın taraflarının önalım hakkı sahibine bedelin daha yüksek olduğunu iddia etme hakları bulunmamaktadır. Önalım hakkı sahibi; hakkını satış bedeli olarak gösterilen bedeli ödemek suretiyle kullanabilmektedir.
tarafından Av. Aliye Gökçe Göker | Haz 21, 2017 |
İş kazası; işçinin işyerinde veya işverenin emri ile işyeri dışındaki bir işi yerine getiriyorken meydana gelen ve işçiye zarar veren hadisedir. İş kazası terimi sadece işçinin fiziksel zarar gördüğü yerlerde değil kaza sonucu ruhsal zarar gördüğü yerlerde de kullanılmaktadır. Bir hadisenin iş kazası sayılabilmesi için işçinin hemen kaza anından zarara uğraması şart değildir; işçideki sonradan ortaya çıkan fiziksel ve ruhsal hasarlar kontrol edilip doktor tarafından iş kazası nedeniyle bu zarara uğradığı rapor olarak düzelenir ise bu durum da iş kazası olarak kabul edilir.
İşçi, işyerinde henüz sigortalanmadan çalışıyor olsa bile bir iş kazası geçirmesi durumunda, sigortalı bir işçiye tanınan tüm haklara sahiptir. Örneğin işçi geçirdiği kaza sonucu meslekten kazanma günün %10’undan fazlasını kaybetmişse, sigortalı olup olmadığına bakılmadan kendisine sürekli iş görmezlik ödeneği bağlanır. Sigortasız çalıştırılan işçinin iş kazası geçirmesi sonucu işverene işçinin sigorta bildirimini yapmadığından dolayı SGK tarafından hem idari para cezası hemde kazanın meydana gelmesinde işverenin kusuru olup olmadığına bakılmadan SGK tarafından yapılacak tüm masraflar işverene rücu edilir.
İş kazalarında zamanaşımı süresi 10 yıldır. Zamanaşımı süresinin başlangıcı iş kazasının meydana geldiği tarihtir.Ancak kaza sonrasında işçinin kaza nedeniyle uğradığı zararda; gelişen bir durum veya müstakbel(gerçekleşecek-gelişecek) bir zarar mevcut ise zamanaşımı bu gelişen durumun durduğunun veya ortadan kalktığının öğrenilmesi ile başlar (Yargıtay Hukuk Genel Kurul’unun E. 2014/21-2372,K. 2017/379, 1.3.2017 tarihli kararı ).
İşçinin iş kazası geçirmesi durumunda işveren ,en geç 2 iş günü içinde bölgedeki zabıtaya haber vermelidir. Eğer işveren bu zorunluluğu yerine getirmiyorsa işçiler de bu bildirimi yapabilir. Daha sonrasında olay işveren tarafından SGK’ya bir dilekçe ile bildirilmelidir. Aksi halde işçi SGK’ya ihbarda bulunabilir.
Olay SGK’ya haber verildikten sonra SGK olayın yaşandığı yere en kısa zamanda müfettişlerini gönderir ve olayın iş kazası olup olmadığı bu müfettişlerin hazırladıkları rapor sonucu belirlenir. Rapor sonucunda olay iş kazası kabul edilirse; işçinin tedavi süresi boyunca işçiye geçici iş göremezlik ödeneği ödenir, maluliyet durumu varsa bu tespit edilir ve maluliyet durumu %10’dan fazla ise işçiye maluliyet aylığı bağlanır.
Düzenlenen rapor sonucu olayın iş kazası çıkması durumunda Bölge Çalışma Müdürlüğü’ne başvuruda bulunulmalıdır. Çünkü müdürlük olay yerine kendi müfettişlerini göndererek iş kazasını ve kusur oranlarını tespit eder. Bölge Çalışma Müdürlüğü’nün müfettişleri olay yerindeyken kazazede işçi orda bulunabiliyorsa mutlaka bulunmalıdır. Aksi halde kazayı gören işçiler gördüklerini müfettişlere anlatmalı ve mutlaka kendilerini tanık olarak yazdırmalıdırlar.
Kaza sonrasından tedavi gören işçinin ne kadar istirahat ediceğine hastane karar verir. Hastane tarafından verilen istirahat süresi boyunca içinin işten çıkarılması mümkün değildir. İstirahat süresi 6 haftayı geçiyor ise işyeri kazazede işçiyi ancak tazminatlarını vererek işten çıkartabilir.
Kaza sonrasında sosyal güvenlik kurumu her ne kadar kazazede işçinin haklarını koruma ve güvence altına almış olsa da; işçinin karşılanmayan gerçek zararı ile manevi zararının tazmini için iş mahkemelerine başvurarak maddi-manevi tazminat davası açması en uygun yoldur.
Av. Aliye Gökçe GÖKER
tarafından Av. Ayça Çakmakçıoğlu | Haz 16, 2017 |
GENEL:
6331 Sayılı Sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu ve 4857 Sayılı İş Kanunu hükümleri uyarınca; işveren, işyerinde bulunan işçilerin sağlığı ve iş güvenliği için gerekli şartları sağlamak, önlemleri almak durumundadır.
İşverenin bu husustaki yükümlülükleri 6331 Sayılı Kanun’un 4 ve devamı maddelerinde sıralanmış olup; bu yükümlülüklerin yerine getirilmesinde risklerden kaçınmak ve risklerle mücadele etmek, teknik gelişmelere uyum sağlamak, tehlikeli olanı tehlikesiz ile değiştirmek, çalışanlara uygun talimatlar vermek gibi ilkeler göz önünde bulundurulur.
İŞ KAZASI:
Kanunda yapılan tanımı ile iş kazası: İşyerinde veya işin yürütümü nedeniyle meydana gelen, ölüme sebebiyet veren veya vücut bütünlüğünü ruhen ya da bedenen engelli hâle getiren olaydır.
İşveren, işyerinde gerekli tedbirlerin alınmaması ve yukarıda belirtilen yükümlülüklere uyulmaması sonucu işçilerin uğradığı iş kazalarından sorumlu olup; ölüm veya yaralanma şeklinde zarara uğrayan işçi veya yakınları işverenden maddi tazminat talebinde bulunabilir.
Alt işverenlik ilişkisi halinde ise; alt işveren çalışanının geçirdiği iş kazasından asıl işveren de müştereken ve müteselsilen alt işveren ile birlikte sorumludur. Ancak; işin anahtar teslim bir iş olması durumunda asıl işverenin bu sorumluluğu ortadan kalkmaktadır.
Borçlar Kanunu’nun kusursuz sorumluluk ilkesi uyarınca; işveren, istihdam eden sıfatı ile diğer işçilerin kusuru ile işçinin uğradığı zarardan da sorumludur.
İş kazası geçirmiş olan bir işçi veya yakınlarına Sosyal Sigortalar Kurumu tarafından maddi zararın karşılanması için ödeme yapılır. İşveren ise; bu ödeme dışında kalan -karşılanmayan- maddi zararını ödemekle yükümlüdür.
Burada bir diğer konu da işverenin kusur oranıdır. İşveren, işçinin kaza geçirmesinde ne kadar kusuru varsa; maddi zararı bu oranda tazmin edecektir.
MADDİ TAZMİNAT TALEP HAKKINA SAHİP KİŞİLER:
İş kazasından doğan tazminat davalarını zarara uğrayan işçi açabileceği gibi, işçi kaza sonucu vefat etmişse, işçinin desteğinden yoksun kalan kişiler zararın tazminini sorumludan talep edebilir.
Burada destek olma kavramı geniş şekilde algılanmaktadır. Sadece aile fertleri değil, işçi ölmese idi kendisine destek vermeye devam edeceği kişiler (örneğin evlilik dışı birlikte yaşayanlar, okul giderlerinin karşılandığı kişiler gibi) de bu tazminat talebinde bulunabilir. Desteğin devam edeceği muhtemel süre dikkate alınarak tazminat hesap edilir.
TAZMİNAT HESABI:
İşçi veya yakınlarının talep edebileceği maddi tazminatın hesaplanabilmesi için öncelikle işverenin kazanın meydana gelmesindeki kusur oranı tespit edilmelidir. Bu tespit, dava dosyası kapsamında tayin olunan bilirkişinin raporu ile yapılmaktadır. Zira; işveren tazminattan kusuru oranında sorumlu olacaktır.
Bir diğer husus da, kaza geçiren işçinin maluliyet oranıdır. İşçi; malul kaldığı oran kadar daha çok efor sarf edecek, oranın yüksekliğine göre belki işini hiç ifa edemeyecektir. İşveren tarafından ödenecek tazminat maluliyet oranı ile orantılı olacaktır.
Maluliyet oranı SSK tarafından tespit edilir. Şayet malullük oranı %10 dan azsa kendisine sürekli iş göremezlik ödeneği bağlanmayacak, oran daha fazla ise ödenek bağlanacaktır. İşte bu ödeneğin ilk peşin sermaye değeri, hesaplanan tazminattan düşülerek işçinin talep edebileceği tazminat (gerçek zararı) bulunacaktır. Sadece geçici iş göremezlik ödeneği bağlanmış olması halinde ise, sadece bu meblağ tazminattan indirilecektir.
Tazminat hesabı yapılırken işçinin almakta olduğu güncel ücreti tespit edilerek kazanç kaybının gerçek değeri hesabı bu ücret esas alınarak yapılacaktır.
Tazminat hesabında kişinin muhtemel yaşam süresinin de önemi bulunmaktadır. Yargıtay İçtihatları uyarınca şu anda PMF tablosuna göre bakiye ömür tespit edilir ve işçinin 60 yaşına kadar aktif, sonrasında pasif yaşam süreceği görüşü ile hesaplama yapılr.
İşçinin vefat etmiş olması halinde, destekten yoksun kalma hesabı yapılırken; sağ kalan eşin evlenme olasılığı, çocuklarının muhtemel destek süresi gibi hususlar da göz önüne alınır.
Takdir olunan maddi tazminata kaza tarihinden itibaren faiz yürütülecektir.
MANEVİ TAZMİNAT:
Manevi tazminat; iş kazası sebebiyle meydana gelen manevi zararın dindirilmesi gayesi taşır. Bu tazminat kaza geçiren işçi tarafından veya vefat etmişse; eşi, çocukları, anne babası tarafından talep edilebilir. Şayet işçi vefat etmemiş, ancak kaza sonucundan şahsen etkilenen destek varsa (örneğin kaza sonucu iktidarsız hale gelen işçinin eşi) bu kişiler de manevi tazminat talep edebilir.
Manevi tazminatın miktarı hakim tarafından tayin edilir. Burada tazminat belirlenirken hakkaniyete göre bir tarafı çok zora düşürecek, diğer tarafı zenginleştirecek bir meblağ belirlenmemesi esastır.
Takdir olunan manevi tazminata kazanın meydana geldiği tarihten başlayarak faiz yürütülecektir.
ZAMANAŞIMI:
İş kazası nedeniyle işverenin tazminat sorumluluğu başta haksız fiil sorumluluğu olarak kabul edilmekteydi. Borçlar Kanunu 417. Madde ile; işçinin kişilik haklarının korunması düzenlenmiş ve işverenin kanuna ve sözleşmeye aykırı davranışı nedeniyle işçinin ölümü, vücut bütünlüğünün zedelenmesi veya kişilik haklarının ihlaline bağlı zararların tazmini, sözleşmeye aykırılıktan doğan sorumluluk hükümlerine tabi kılınmıştır.
Bu durumda Borçlar Kanunu 146. Madde uyarınca iş kazalarına ilişkin davalar 10 yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre, kazanın meydana geldiği gün işlemeye başlar.
Ayça ÇAKMAKÇIOĞLU
Avukat
